do ministra rozwoju i technologii
w sprawie nowelizacji przepisów zmierzających do wydłużenia terminu uchwalenia planów ogólnych
Zgłaszający: Lidia Burzyńska
Data wpływu: 03-07-2025
Szanowny Panie Ministrze,
do mojego biura poselskiego wpłynęło pismo z urzędu miasta i gminy Olsztyn (powiat częstochowski) dotyczące uchwalenia przez ww. jednostkę planu ogólnego. Wskazano w nim, że trwają zaawansowane prace zmierzające do uchwalenia planu ogólnego - w związku z wygaszaniem przez ustawodawcę studium zagospodarowania przestrzennego. W przesłanym piśmie wymieniono wiele problemów i negatywnych konsekwencji, które łączą się z wygaśnięciem studium. Poinformowano mnie m.in. o dużym niezadowoleniu społecznym, które przekłada się na utratę zaufania mieszkańców do samorządu lokalnego.
Zostały ponadto wymienione liczne uwagi dot. ustawy o planowaniu przestrzennym, w szczególności w związku z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadza obowiązek uchwalenia planu ogólnego gminy do końca czerwca 2026 roku. Pierwsza ze wskazanych uwag, to utrata gwarancji inwestycyjnych wynikających ze studium uwarunkowań.
Wprowadzenie obowiązku uchwalenia planu ogólnego skutkuje wygaszaniem możliwości realizacji zabudowy na terenach, które dotąd w studium były oznaczone jako przeznaczone pod zabudowę, a nie zostały jeszcze objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to utratę realnej możliwości zabudowy dla właścicieli działek, którzy nabyli je w dobrej wierze, kierując się obowiązującym studium, co stwarza duże niezadowolenie społeczne spadające przede wszystkim na samorządy. Wskazano, że aktualnie miasto gmina Olsztyn jest adresatem całej masy wniosków o przekształcanie terenów, które w studium były przewidziane jako budowlane – mieszkaniowe. Organy gminy nie są jednak w stanie tego zrobić z kilku powodów: procedura uchwalania planu jest długotrwała, skomplikowana organizacyjnie, a obecnie na rynku nie ma dostatecznej liczby uprawnionych urbanistów. Bardzo wielu wykonuje plany ogólne i miejscowe, co winduje ceny do niebotycznych wysokości.
Miasto gmina Olsztyn, to gmina znajdująca się w pobliżu Częstochowy o dużych walorach krajobrazowych i przyrodniczych. Wiele osób jest zainteresowanych posiadaniem tam domów o charakterze mieszkalnym lub rekreacyjnym. Dane wojewódzkiego urzędu statystycznego wskazują również, że w gminie przybywa mieszkańców.
Według opinii kierownictwa gminy ustawa w tym kształcie uniemożliwia dopuszczenie nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjną i w związku z tym stanie na drodze dalszego rozwoju gminy.
Kolejną wskazaną uwagą jest zbyt krótki termin na uchwalenie planu ogólnego.
Podkreślono w tym kontekście, iż ustalenie końcowego terminu na przyjęcie planu ogólnego do 30 czerwca 2026 roku jest nierealne. Proces planistyczny wymaga bowiem wielu uzgodnień, konsultacji społecznych, a także zaangażowania specjalistów, których na rynku obecnie brakuje. W przypadku gmin, które znajdują się na terenie parków krajobrazowych (praktycznie cała gmina Olsztyn) lub posiadają strefy ochronne typu Natura 2000 bądź rezerwaty przyrody procedura ta dodatkowo się wydłuża.
Następną ze wskazanych uwag jest brak dostępności urbanistów oraz wysokie koszty opracowań.
Gminy, które próbują uchwalić plany miejscowe w oparciu o obowiązujące jeszcze studium, napotykają na poważne trudności z powodu braku dostępnych urbanistów posiadających stosowne uprawnienia. Dodatkowo ceny opracowań planistycznych drastycznie wzrosły, często przekraczając możliwości budżetowe mniejszych samorządów.
Kolejna uwaga to ryzyko powstania luki planistycznej.
Do momentu uchwalenia planu ogólnego nie będzie możliwe sporządzenie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ani wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenów niezurbanizowanych, co według wnoszących pismo, może całkowicie zablokować rozwój inwestycyjny gmin.
Następna z wymienionych uwag, to brak mechanizmu ochrony praw nabytych.
Obowiązujące przepisy nie przewidują skutecznych środków zabezpieczających prawa właścicieli gruntów, którzy działali w zaufaniu do studium. Wskazano, iż mieszkańcy, którzy mieli w studium ,,przyobiecane” w przyszłości działki budowlane bezpowrotnie to tracą. W związku z tym ich niezadowolenie skupia się na samorządach lokalnych.
Kolejna ze wskazanych wad, to sztywność systemu planowania przestrzennego.
Podkreślono w tym aspekcie, iż wprowadzenie planu ogólnego w obecnym kształcie znacząco ogranicza elastyczność prowadzenia polityki przestrzennej przez gminy, co może prowadzić do zahamowania ich rozwoju
Ostatnia z uwag, to ceny nieruchomości powodujące zmniejszenie liczby mieszkańców.
Wstrzymanie realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej będzie skutkować znacznym wzrostem cen nieruchomości, z uwagi na brak możliwości zabudowy na własnym gruncie. Osoby mające zamiar wybudować się na terenie gminy będą rezygnowały z zabudowy z uwagi na brak możliwości zabudowy na swojej działce lub wysokie ceny nieruchomości, które pozostaną, co może wpłynąć na zmniejszanie liczby mieszkańców.
Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności, uprzejmie proszę Pana Ministra o odpowiedź: