do ministra rozwoju i technologii
w sprawie znacznego niepokoju, trwogi i poniekąd irytacji samorządów (woj. zachodniopomorskiego) wobec znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w aspekcie nowego aktu planowania przestrzennego w postaci planu ogólnego obowiązującego przy sporządzaniu planów miejscowych i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Zgłaszający: Czesław Hoc, Marek Gróbarczyk, Artur Szałabawka
Data wpływu: 20-09-2025
Szanowny Panie Ministrze,
ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znowelizowana ustawą z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła m.in. nowy akt planowania przestrzennego w postaci planu ogólnego, który ma obejmować 13 stref planistycznych. Plan ogólny zastąpi dotychczas obowiązujące „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego“. Przyjęcie planu ogólnego wydłużono do 30 czerwca 2026 r. Obejmuje całą gminę. Będzie wiążący przy sporządzaniu planów miejscowych i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Katalog stref planistycznych jest ściśle określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Strefy te mają przypisany wykaz dopuszczalnych przeznaczeń, czyli tzw. profil funkcjonalny strefy planistycznej.
Szanowny Panie Ministrze!
Powyższa nowelizacja budzi bardzo wielki niepokój, a nawet trwogę wielu samorządów, w tym Pomorza Środkowego, których przedstawiciele wciąż dostarczają wiele niepokojących ich informacji do naszych biur poselskich.
Niejako wsparciem i potwierdzeniem wielu ich zastrzeżeń i merytorycznych uwag jest powołanie ogólnopolskiego Komitetu „Rozwój Polski – Głos Samorządów dla Obywateli“. Komitet zwraca uwagę na bardzo niepojące zmiany w systemie planowania przestrzennego w zakresie m.in.: ograniczania prawa własności mieszkańców, odbierania gminom skutecznych narzędzi decyzyjnych, osłabienia lokalnego władztwa gwarantowanego przez Konstytucję RP oraz utrudniania rozwoju gmin położonych w sąsiedztwie dużych miast. Jednym z najbardziej jaskrawych przykładów tych ograniczeń jest tzw. limit 130% chłonności terenu. Przepis ten sprawia, że właściciel działki nie zawsze może na niej zrealizować budowę, nawet jeśli działka ma status budowlany. Samorząd lokalny w takich sytuacjach traci możliwość realnego reagowania – decyzje podejmowane są poza gminą.
Oto dodatkowe uwagi, zastrzeżenia przedstawione przez samorządy gmin Pomorza Środkowego:
Otóż plan ogólny jest tworzony na podkładzie mapowym pobranym z ewidencji gruntów i budynków w konkretnym momencie obrazującym granice działek. Jednakże granice działek podlegają nieustannym zmianom w wyniku przeprowadzanych modernizacji ewidencji gruntów i budynków, rozgraniczeń, ustaleń granic nieruchomości czy też ustaleń linii brzegowej w przypadku działek, na których znajdują się wody powierzchniowe. Przesunięcia mogą sięgać nawet kilkunastu metrów. W związku z tym w miarę upływu czasu wcześniej ustalone strefy planistyczne przestają pokrywać się z aktualnymi granicami nieruchomości.
Zatem w przyszłości, po wejściu w życie planu ogólnego, kwestia ta będzie stwarzała ogromne problemy przy wydawaniu wypisów i wyrysów, opracowywaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego czy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. W niektórych przypadkach wręcz uniemożliwi stworzenie racjonalnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przypisanie konkretnych stref planistycznych do konkretnych działek przestanie odzwierciedlać pierwotną intencję uchwałodawcy.
Co istotne, nie jest też fizycznie możliwe, aby do czasu uchwalenia planu pobierać co jakiś czas aktualny podkład mapowy, na który urbanista musiałby przecież od nowa przenosić cały plan ogólny i go korygować. Zresztą granice zaraz po takiej aktualizacji ponownie zmieniałyby się w innym miejscu.
Pytania:
1. Czy plan ogólny wobec ww. argumentów będzie racjonalnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy nie będzie stwarzał poważnych ww. problemów?
2. Czy zasadne byłoby dokonanie zmian w przepisach, które umożliwiłyby w profilu dodatkowym, np. strefy zieleni i rekreacji, dodanie zabudowy rekreacji indywidualnej (przeniesienie jej ze strefy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy jednoczesnym niewliczaniu takiej zabudowy do chłonności)?
Należy podkreślić, że budynek mieszkalny jednorodzinny [!] zgodnie z art. 3 Prawa budowlanego służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast budynek rekreacji indywidualnej [!] zgodnie z art. 29 tego Prawa budowlanego przeznaczony jest do okresowego wypoczynku, co jest ich rozróżnieniem w aspekcie ich funkcji, zresztą wzajemnie wykluczających się. Zatem, uchroniłoby to przed blokadą rozwoju małe gminy turystyczne, które służą wielu osobom jedynie jako miejsce wypoczynku i rekreacji, a nie jako stałe miejsce zamieszkania.
3. Czy nie byłoby zasadne, żeby zreformować zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), by nie odnosiły się tylko do tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ)?
WZ będą wydawane na nowych zasadach – po 30 czerwca 2026 r. „wuzetki“ będą wydawane tylko dla tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ). Może to uniemożliwić niektórym właścicielom działek wybudowanie na nich domu, albowiem, jeśli ktoś np. ma działkę budowlaną, która od 30 czerwca 2026 r. znajdzie się poza obszarem uzupełnienia zabudowy, to już niczego na niej nie zbuduje. Organ administracji publicznej – wójt, burmistrz, prezydent miasta – nie będzie miał podstawy prawnej do wydania takiej osobie decyzji WZ.
4. Czy ministerstwo rozważa dofinasowanie samorządów z tytułu wprost skokowego wzrostu liczby wniosków o warunki zabudowy (WZ) spowodowanego nowelizacją, które zmuszają samorządy do ponoszenia dodatkowych dużych kosztów, w tym do zatrudnienia dodatkowych urzędników, konieczności zwiększenia wynagrodzeń pracowników w związku z wykonywaniem przez nich znacznie większej ilości pracy?
Dodajmy, że wnioski składane są w pośpiechu, często niekompletne, nieuzupełnione, bez załączników; wnioskodawcy pod natłokiem medialnych doniesień i strachu o swoje nieruchomości chcą uzyskać warunki zabudowy przed wejściem w życie planu ogólnego; wydłuża się przez to czas na wydanie warunków zabudowy i tworzą się „zatory“ w rozpatrywaniu spraw; wzrastają też koszty ponoszone przez samorządy w związku z wykonywaniem przez urbanistów projektów decyzji o warunki zabudowy (WZ).
5. W jaki sposób gminni urbaniści mogą wyeliminować „płynność“ granic nieruchomości, które niestety w efekcie powodują nieaktualność planu ogólnego w chwili uchwalenia?
W przypadku jednej z naszych gmin dwukrotnie pobierano mapy z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i one zawierały różnice w przebiegu granic, pomijając już kwestię niedoskonałości w działaniu samego programu Qgis (Quantum GIS).
6. W jaki prawidłowy sposób można ustalać wysokość zabudowy w poszczególnych strefach? Albowiem, zgodnie z art. 2 pkt 30 uopizp, wysokość zabudowy dotyczy również budowli. Zatem, jak w związku z tym wyznaczyć wysokość dla budowli: np. w strefie SO dla potencjalnej lokalizacji wieży telefonii komórkowej czy słupów energetycznych; w strefie SZ albo SR np. dla silosów zbożowych i innych budowli rolniczych; w strefie SP dla budowli technologicznych, kominów, itp., czy też w strefie SI dla np. wieży ciśnień?
Ponadto, o ile nie wiąże gminy – zgodnie z art. 20 ustawy przy sporządzaniu mpzp – wysokość zabudowy określona w POG, to zgodnie z art. 54 ust. 2 przy decyzjach lokalizacyjnych inwestycji celu publicznego i w decyzjach o warunkach zabudowy wysokość musi być brana pod uwagę.
7. Jak interpretować sytuację, jeśli chodzi o kontynuację postępowań wszczętych, ale nie zakończonych (nie ostatecznych) do 30 czerwca 2026 r.?
Zgodnie z zasadami techniki prawodawczej zwykle już samo złożenie wniosku przed upływem ustawowego terminu powoduje, że postępowanie prowadzone jest na podstawie dotychczasowych terminów. Brak zapisu ustawy powoduje dużą nerwowość wśród właścicieli nieruchomości pod koniec bieżącego roku. Przy takiej liczbie wpływających wniosków i opracowywanych projektów decyzji 90-dniowy okres przewidziany na wydanie decyzji wydaje się zbyt krótki na rzetelne przygotowanie decyzji. Niezakończenie postępowań administracyjnych przed wyznaczonym terminem może skutkować koniecznością umorzeń wszczętych postępowań i narazić organa administracji publicznej na odpowiedzialność odszkodowawczą.
8. Jak należy rozumieć i stosować przepis art. 13d tej ustawy, czyli tzw. mechanizm bilansowania i chłonności (suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie nie może być większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie) w sytuacji, gdy gminy ten limit już osiągnęły?
Zatem ograniczenia wynikające z mechanizmu bilansu i chłonności w przypadku niektórych gmin woj. zachodniopomorskiego oznaczają zero nowych terenów mieszkaniowych w sołectwach.
9. Czy nie byłoby zasadne, by ograniczenia wynikające z art. 13d tej ustawy zostały usunięte?
To przywróci wójtom i burmistrzom możliwość samodzielnego zarządzania terenami, co gwarantuje Konstytucja RP; te samorządy postulują samodzielne wyznaczanie w planie ogólnym stref mieszkaniowych bez ograniczeń, a następnie w perspektywie rozwoju gminy uchwalanie na ich podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, albowiem właściciele nieruchomości nie powinni być pozbawiani możliwości zabudowy.
10. Czy można stworzyć projekt ustawy o gminach aglomeracyjnych – na wzór gmin uzdrowiskowych?
Taka gmina dostawałaby subwencję wyrównawczą na modernizacją np. dróg, ulic, oświetlenia itd.
11. Czy zmiany granic nieruchomości już po wejściu w życie planu ogólnego i powstanie rozwarstwień między planem ogólnym, a zmienionymi granicami mogą mieć negatywne konsekwencje dla gmin, w tym w szczególności konsekwencje odszkodowawcze?
12. Co w przypadku, gdy w wyniku zmian granic działka „przesunie się“ częściowo do innej strefy planistycznej, a nie ma możliwości wydania wypisu i wyrysu z planu zgodnie z pierwotną intencją uchwałodawcy (ustaloną na podstawie mapy aktualnej na dzień sporządzania planu ogólnego)?
13. Jak będzie w takim przypadku wyglądało opracowywanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i wydawanie warunków zabudowy, które muszą być przecież zgodne z ustaleniami planu ogólnego?
14. Jakie konsekwencje grożą gminom, które uchwalą plan ogólny, a nie zdążą do tego czasu rozpatrzeć części wniosków o warunkach zabudowy?