do ministra finansów i gospodarki
w sprawie konieczności wprowadzenia skutecznych mechanizmów podejmowania uchwał we wspólnotach mieszkaniowych oraz przeciwdziałania paraliżowi decyzyjnemu wynikającemu z bierności właścicieli lokali
Zgłaszający: Krzysztof Piątkowski
Data wpływu: 15-04-2026
Szanowny Panie Ministrze,
funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa o własności lokali, której przepisy od wielu lat budzą poważne wątpliwości co do ich adekwatności do realiów funkcjonowania tego typu podmiotów. Jednym z najistotniejszych problemów pozostaje brak skutecznych mechanizmów umożliwiających sprawne podejmowanie decyzji w sytuacji niskiej aktywności części właścicieli lokali.
W praktyce działania wielu wspólnot mieszkaniowych - w szczególności niewielkich - obserwuje się zjawisko trwałej bierności części współwłaścicieli. Osoby te nie uczestniczą w zebraniach, nie oddają głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów, a często pozostają poza bieżącym kontaktem ze wspólnotą. Nierzadko przebywają za granicą lub nie wykazują żadnego zainteresowania sprawami nieruchomości, mimo że pozostają jej współwłaścicielami.
Bierność ta nie pozostaje bez wpływu na funkcjonowanie wspólnoty. Brak udziału w procesie decyzyjnym nie dotyczy wyłącznie sfery indywidualnej własności, lecz oddziałuje bezpośrednio na sytuację wszystkich pozostałych współwłaścicieli. W praktyce prowadzi to do blokowania decyzji dotyczących remontów, inwestycji oraz działań niezbędnych dla zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańców i utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym. W konsekwencji aktywni właściciele zostają faktycznie pozbawieni możliwości skutecznego zarządzania wspólnym majątkiem.
Z dostępnych informacji wynika, że przygotowywany przez rząd projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, przewiduje wprowadzenie między innymi określonego terminu na oddanie głosów przez właścicieli lokali oraz uporządkowanie procedur podejmowania uchwał. Kierunek tych zmian należy ocenić jako zasadny, jednak proponowane rozwiązania nie eliminują podstawowego problemu, jakim jest brak możliwości podjęcia uchwał w sytuacji trwałej bierności części współwłaścicieli.
Wprowadzenie terminu na oddanie głosu, przy jednoczesnym utrzymaniu zasady większości udziałów liczonych od całości, może w praktyce prowadzić do utrwalenia obecnych trudności. Po upływie wyznaczonego terminu uchwała nie zostanie podjęta, mimo że większość aktywnych właścicieli opowiada się za jej przyjęciem. Taki stan rzeczy oznacza utrzymanie paraliżu decyzyjnego i może skutkować pogorszeniem stanu technicznego nieruchomości, obniżeniem jej wartości oraz zwiększeniem ryzyka dla bezpieczeństwa mieszkańców.
Należy również podkreślić, że obecnie dostępne instrumenty prawne, w tym możliwość dochodzenia rozstrzygnięć na drodze sądowej, nie stanowią efektywnej odpowiedzi na wskazany problem. Postępowania sądowe mają charakter długotrwały i nie odpowiadają na potrzebę sprawnego podejmowania decyzji w sprawach bieżącego zarządzania nieruchomością.
W tej sytuacji konieczne jest rozważenie rozwiązań, które z jednej strony będą mobilizowały właścicieli do udziału w procesie decyzyjnym, a z drugiej - eliminowały negatywne skutki ich trwałej bierności. W szczególności zasadne wydaje się wprowadzenie mechanizmu, zgodnie z którym brak oddania głosu w wyznaczonym terminie skutkowałby nieuwzględnianiem udziałów takich właścicieli przy ustalaniu większości niezbędnej do podjęcia uchwały.
W związku z powyższym zwracam się z następującymi pytaniami.
1. Na jakim etapie znajdują się obecnie prace nad projektem nowelizacji ustawy o własności lokali, oraz jaki jest planowany termin jego przyjęcia przez Radę Ministrów i skierowania do Sejmu RP?
2. Czy projekt przewiduje mechanizmy umożliwiające podjęcie uchwały w sytuacji trwałej bierności części właścicieli lokali?
3. Czy w toku prac legislacyjnych analizowano rozwiązania polegające na nieuwzględnianiu udziałów właścicieli, którzy nie oddali głosu w wyznaczonym terminie, przy ustalaniu wymaganej większości?
4. Czy rozważane jest wprowadzenie obowiązku udziału właścicieli lokali w głosowaniach dotyczących spraw istotnych dla funkcjonowania wspólnoty lub wprowadzenie konsekwencji prawnych dla uporczywej bierności?
5. Czy ministerstwo analizowało skalę problemu paraliżu decyzyjnego wspólnot mieszkaniowych wynikającego z niskiej frekwencji oraz jego wpływ na stan techniczny nieruchomości i bezpieczeństwo mieszkańców?
6. Czy rząd planuje wprowadzenie rozwiązań legislacyjnych umożliwiających podejmowanie decyzji przez aktywnych właścicieli w sytuacji braku zaangażowania pozostałych współwłaścicieli?
7. Czy rozważane są dodatkowe instrumenty prawne, które pozwolą na szybsze i bardziej efektywne rozstrzyganie spraw wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od długotrwałych postępowań sądowych?
Z wyrazami szacunku
Krzysztof Piątkowski
Poseł na Sejm RP