do ministra rozwoju i technologii
w sprawie zasad sprzedaży nieruchomości gminnych na rzecz użytkowników wieczystych
Zgłaszający: Franciszek Sterczewski
Data wpływu: 17-04-2024
Szanowny Panie Ministrze,
kryzys mieszkaniowy ma wiele twarzy. Jedną z nich są trudności z dojściem do własności lokalu przez osoby, które powinny mieć taką możliwość. Widać to m.in. na przykładzie licznych problemów dotyczących użytkowania wieczystego. Niestety przez lata nie udało się ich rozwiązać, mimo licznych prób, przez co mieszkańcy i mieszkanki nadal nie mogą uzyskać prawa własności lokali.
Z inicjatywy poprzedniego rządu 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UGN), która wprowadziła istotne zmiany w zakresie prawa użytkowania wieczystego. W szczególności, z nowego brzmienia art. 32 ust. 1 ustawy i dodanego zdania drugiego wynika, że „sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste”. Jak wskazuje uzasadnienie do projektu ustawy (druk nr 3146) przesłanką do wprowadzenia takiej normy była chęć kierowania się „standardami ochrony własności publicznej, a w szczególności konstytucyjną ochroną mienia samorządów”, wobec czego „wykluczono możliwość zbywania na rzecz użytkowników wieczystych tych gruntów, wobec których umowa użytkowania wieczystego została zawarta stosunkowo niedawno, a tym samym nie zapewniła publicznemu właścicielowi adekwatnych dochodów z opłat rocznych oraz dokonania oceny ewentualnej zasadności przywrócenia nieruchomości do zasobu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. (…) Brak cezury czasowej sprzedaży gruntu na rzecz użytkownika wieczystego powodowałby po stronie samorządów permanentny stan niepewności co do realizowania wcześniej określonych celów zagospodarowania terenów.”
Sformułowanie zasady 10-letniej karencji w zakresie sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego w sposób tak sztywny i bezwyjątkowy doprowadza jednak w praktyce do sytuacji, w której blokowane są działania zmierzające do regulacji stanów własnościowych, nawet w przypadkach znacząco odbiegających od tych, które zostały przywołane w uzasadnieniu do nowelizacji ustawy. W praktyce mogą pojawić się okoliczności, w których bezwzględne stosowanie wprowadzonej zasady będzie odbywało się z naruszeniem zasad sprawiedliwości społecznej i zasady zaufania obywateli do organów władzy publicznej.
Przykładem jest sytuacja w jednej z poznańskich spółdzielni mieszkaniowych i przypadku dotyczącego jednego z budynków mieszkalnych, będących jej własnością, posadowionego na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym. Budynek został wybudowany pod koniec lat 70 XX w. ze środków własnych spółdzielni, na podstawie zatwierdzonych planów realizacyjnych budowy osiedla mieszkaniowego oraz pozwolenia na budowę, na gruncie, który jest własnością miasta.
Spółdzielnia była posiadaczem nieruchomości w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawała nim w dniu 1 stycznia 1998 r. Dwukrotnie składała wnioski o przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste – w 1993 i 2005 r. Jak wyjaśnia urząd miasta, wieloletnia zwłoka w załatwieniu sprawy wywołana była najpierw toczącym się do 2014 r. postępowaniem zwrotowym (zakończonym brakiem zwrotu na rzecz poprzednich właścicieli), a następnie przewlekłością działań prowadzonych w samym urzędzie miasta. Po zebraniu i przeanalizowaniu akt sprawy prezydent miasta stwierdził, że nieruchomość spełnia warunki do regulacji w trybie art. 207 UGN, a w 2017 r. znalazła się w zarządzeniu o ogłoszeniu wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste. Umowę zawarto w 2018 r., jednak zawierała ona błędy formalne wykazane przez sąd wieczystoksięgowy. Po przeprowadzeniu postępowań podziałowych i regulacji właściwych granic działek, nieruchomość z budynkiem mieszkalnym spółdzielni została finalnie oddana w użytkowanie wieczyste umową z dnia 3.08.2021 r. – a więc po 28 latach od złożenia pierwszego wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego i ponad 40 latach od faktycznej realizacji budynku. Jednak w tym stanie rzeczy, nieruchomość nie została objęta przepisami zarówno ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jak i ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Jednocześnie, chcąc dokończyć sprawę regulacji stanu nieruchomości, po ustanowieniu użytkowania wieczystego spółdzielnia już w dniu 2.09.2021 złożyła wniosek o nabycie własności nieruchomości w trybie art. 32 ust. 1 UGN. Postępowanie w tej sprawie zostało podjęte przez miasto, jednak z uwagi na jego przewlekłość nie zostało zakończone przed dniem 31.08.2023 r. W tym momencie, pojawił się problem prawny, związany z nowym brzmieniem art. 32 ust. 1 UGN, na który chcemy zwrócić uwagę Panu Ministrowi. Bezwzględne zastosowanie tego przepisu odracza możliwość pełnego uregulowania stanu własnościowego nieruchomości do 2031 r. (!).
W przedmiotowej sprawie (i analogicznych przypadkach) nie zachodzą przesłanki wskazane w uzasadnieniu do projektu ustawy, związane z ochroną sytuacji majątkowej jednostek samorządu terytorialnego. Miasto osiągnęło już korzyść dochodową z nieruchomości, ponieważ przez wiele lat, jeszcze przed formalnym ustanowieniem użytkowania wieczystego, naliczało spółdzielni opłaty za bezumowne użytkowanie gruntu. W sprawie istotne są także aspekty społeczne. Mieszkańcy budynku, w którym do tej pory nie przeprowadzono przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności czują się dyskryminowani i niesprawiedliwie potraktowani. Obciążeni są aktualnie znacznie większymi opłatami za nieruchomość w związku z koniecznością uiszczania opłat za bieżące użytkowanie wieczyste, a jednocześnie przez wiele poprzednich lat zbierali w ramach opłat środki na wykup nieruchomości na własność, które to w obecnej sytuacji są praktycznie zablokowane. Nieruchomość, która miałaby zostać nabyta przez spółdzielnię na własność służy wyłącznie celom mieszkaniowym wzniesionego na niej budynku i nie jest możliwe jej dogęszczenie dalszymi inwestycjami, tak więc nie przedstawia wartości rynkowej i potencjalnego dochodu ani dla miasta ani dla spółdzielni. Jako nieogrodzony teren zielony służy nawet funkcjom rekreacyjnym dla mieszkańców okolicznych kamienic. Podstawowym celem regulacji jest więc obniżenie bieżących opłat dla mieszkańców, w dużej części osób starszych i emerytów.
W odniesieniu do zarysowanego wyżej stanu prawnego i faktycznego, pozwalamy sobie zauważyć, iż aktualne brzmienie art. 32 ust. 1 UGN, bez wprowadzenia klauzul uelastyczniających, mogących mieć zastosowanie w przypadkach analogicznych do opisanego wyżej (a także innych o szczególnym charakterze), może skutkować licznymi problemami i pokrzywdzeniem wielu użytkowników wieczystych. Naszym zdaniem, dobrym wyjściem byłoby wprowadzenie nowych przepisów, które mogłyby rozwiązać zaistniałe sytuacje.
Proponujemy:
- sformułowanie zasady, że 10-letni okres karencji w sprzedaży nie dotyczy nieruchomości, których użytkownik wieczysty był posiadaczem nieruchomości w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawał nim w dniu 1 stycznia 1998 r., niezależnie od momentu zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste;
- wprowadzenie upoważnienia dla rady gminy, aby w uzasadnionych przypadkach mogła wyrazić w drodze uchwały zgodę na odstąpienie od 10-letniego okresu karencji.
Oba rozwiązania można traktować jako alternatywne lub komplementarne wobec siebie.
W związku z powyższym zwracam się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z następującymi pytaniami:
1. Czy ministerstwo dostrzega problem związany z bezwzględnym stosowaniem zasady 10-letniej karencji wynikającej z art. 32 ust. 1 zdanie drugie, w sytuacjach analogicznych do przedstawionej wyżej?
2. Czy ministerstwo rozważa wystąpienie z inicjatywą legislacyjną zmierzającą w kierunku rozwiązań, które proponowane są w niniejszej interpelacji? Jeśli tak, kiedy i jakie będą jej założenia? Jeśli nie, dlaczego?
3. Czy ministerstwo dostrzega inne sposoby rozwiązania problemów wynikających ze stosowania art. 32 ust. 1 zdanie drugie UGN, zasygnalizowanych w niniejszej interpelacji? Jeśli tak, jakie?
Z poważaniem
Franciszek Sterczewski