do ministra rozwoju i technologii
w sprawie funduszu celowego w Prawie spółdzielczym
Zgłaszający: Marta Stożek
Data wpływu: 12-02-2025
Szanowny Panie Ministrze,
w ostatnich latach w Polsce wzrasta konieczność dostosowywania budownictwa mieszkaniowego na niezbędne potrzeby bytowe obywateli. Potrzeby te wynikają najczęściej z powodu postępującego starzenia się społeczeństwa jak również starzejącej się infrastruktury mieszkaniowej.
W ostatnim czasie wśród spółdzielni mieszkaniowych w kraju powstają również pomysły jak przeciwdziałać niedogodnościom a tym samym wyjść naprzeciw oczekiwaniom obywateli. Jedną z przykładowych modernizacji budownictwa starszego typu mogą okazać się windy zewnętrzne lub te, które mogą być zainstalowane w gotowych szybach, a także w dodatkowych miejscach dostosowanych do tego typu inwestycji. Wraz z nowymi proponowanymi pomysłami na budowę/instalację/modernizację budynków mieszankowych w kierunku wind pojawiają się jednak pytania jak finansować tego typu inwestycje? Dodatkowo, jeśli statut spółdzielni zakłada utworzenie funduszu celowego na tego typu przedsięwzięcia to, jakie powinno być partycypowanie w kosztach tak, aby nie krzywdzić dodatkowymi kosztami innych członków spółdzielni.
To bardzo ważne zagadnienie, ponieważ wraz z pojawiającymi się tego typu inwestycjami będą stopniowo narastały nieporozumienia między obywatelami a spółdzielniami, gdzie tego typu kwestie już po uchwaleniu uchwały będzie mógł rozstrzygać sąd powszechny, a to dodatkowe koszty dla obywateli. Wynika to z faktu, że aktualne Prawo spółdzielcze nie jest adekwatnie znowelizowane, aby być sprawiedliwą odpowiedzią na tego typu problem a istniejąca w Polsce Krajowa Rada Spółdzielni (KRS) po 1989 r. ma ograniczone kompetencje, ponieważ jest tylko organem kontrolującym (...). Kontrola sprawowana nad spółdzielniami polega m.in. na lustracji/badaniu rzetelności gospodarowania spółdzielni przez KRS, co najmniej raz na 3 lata. Natomiast Prawo spółdzielcze uchwala i zmienia Sejm/parlament. Spółdzielnie są niezależne, samodzielne i samorządne.
(...) jeden z moich współpracowników uzyskał odpowiedź od Krajowej Rady Spółdzielni w sprawie zapytania z dnia 12.06.2024 o przeprowadzenie kontroli Spółdzielni „Plener” we Wrocławiu w sprawie zbliżającego się w tamtym czasie Zebrania Walnego, na którym miała zostać podjęta uchwała o zaciągnięciu kredytu w wysokości 2 mln zł na budowę wind. Jak można zauważyć, KRS nie jest w stanie odpowiednio reagować na tego typu decyzje spółdzielni w odpowiedni sposób, ponieważ sugeruje, że aby rozwiązać spór, należy skargę skierować do Rady Nadzorczej tej spółdzielni. Jest to błędne koło, a decyzja o zaciągnięciu tak dużego zobowiązania przy zwiększającym się z roku na rok zadłużeniu spowodowanym przez niepłacenie czynszu przez mieszkańców niektórych lokali, ryzykowna (w tym momencie wynosi to ponad 18 tys. zł - (...).
W swej retoryce Zarząd Spółdzielni w ocenie mojego współpracownika poprzez forsowanie uchwały kierował się nie tyle, co dobrem społecznym a podniesieniem wartości nieruchomości, co wielokroć było powtarzane zarówno przez członków Rady jak i samego prezesa, gdy mój współpracownik próbował dowiedzieć się więcej szczegółów o planowanej inwestycji. Pojawiła się obawa, że poprzez niedostateczne doinformowanie o kosztach inwestycji Zarząd podejmie ryzykowną decyzję, która spowoduje większe zadłużenie spółdzielni (część spółdzielców już ma problem ze spłatą wysokiego czynszu). Zarząd Spółdzielni nie przedstawił żadnych kosztorysów, wycen ani nie przekazał do świadomości spółdzielców, kto może być potencjalnym wykonawcą takiej inwestycji. Przed zorganizowaniem Zebrania Walnego, które odbyło się dnia 28.06.2024 r., pojawiła się informacja o dacie i miejscu Zebrania Walnego oraz bardzo uproszczona wizualizacja frontu budynku z zarysem (szybu windowego) w formacie A4 co w mojej ocenie nie było w żadnym projektem.
Przed Zebraniem Walnym jak i tracie Zebrania Walnego mój współpracownik usiłował dowiedzieć się, dlaczego nie został przedstawiony żaden kosztorys, a inwestycja nie ma pokrycia w żadnym zaoferowaniu. Jest to inwestycja, która ma być dość kosztowna – 2 mln zł, a więc powinny pojawić się przed podjęciem uchwały o kredyt, co najmniej 4 oferty, które powinny być do wglądu dla spółdzielców. Na pytanie współpracownika posłanki odnośnie do kosztów jeden z członków Zarządu odparł, że nie da się przeprowadzić w miarodajny sposób kalkulacji, ponieważ ceny materiałów budowlanych „galopują” w zastraszającym tempie. Na Zebraniu Walnym były brane pod uwagę fundusze zewnętrzne, ale z racji ich wyczerpania lub niedostępności (tak utrzymywał prezes jak i Zarząd) kwestia ta została bardzo szybko pominięta zarówno przez prezesa jak i Zarząd. Wreszcie podczas Zebrania Walnego została podjęta uchwała (...) na rzecz utworzenia funduszu celowego uzależniającego metraż lokali członków spółdzielni od partycypowania kosztów na rzecz budowy wind zewnętrznych przy dwóch klatkach schodowych. Zarząd swoją decyzję motywował tym, iż konieczne jest zebranie w ten sposób funduszy, aby móc w przyszłości zaciągnąć kredyt, ponieważ żaden bank nie udzieli tak wysokiego kredytu spółdzielni. Problem w tym, że w bloku, w którym Zarząd planuje inwestycję, metraż mieszkań nie jest jednowymiarowy a bardzo zróżnicowany i waha się od 27 m2 do ponad 120 m2 na różnych kondygnacjach. Wynika to z faktu, że blok ten w przeszłości był hotelem pracowniczym, a podział na mieszkania podczas przebudowy na blok mieszkalny był różnorodny i tak np. największe mieszkania (ponad 120 m2) pod względem metrażu znajdują się na parterze oraz na skrajnych końcach budynku. Takie zróżnicowanie powoduje dużą niesprawiedliwość w podziale kosztów wśród członków spółdzielni, ponieważ uchwała zakłada przelicznik w wysokości 2,5 zł za 1 m2, co w przypadku mieszkania znajdującego się na parterze, przekłada się na dodatkowe koszty w wysokości 300 zł, co miesiąc na inwestycję, z której nie będą korzystać na co dzień.
W ocenie mojego współpracownika jest to budowa, a nie remont a tym samym jest to budowa udogodnienia w budynku, który posiada 4 piętra, a więc ustawowo nie ma on 5 pięter, aby Prawo budowlane nakazywało budowę tego typu inwestycji. Dodatkowo uchwała podjęta w ten sposób krzywdzi członków spółdzielni o większym metrażu mieszkających na parterze i w finalnym rozrachunku zapłacą oni większą kwotę niż mieszkańcy z wyższych pięter i o mniejszym metrażu. Podczas Zebrania Walnego mój współpracownik był odosobniony, ponieważ wyraził sprzeciw wobec uchwały, dlatego że budzi ona duże wątpliwości, jeśli:
• całkowite koszty inwestycji, które zostały przedstawione przez Zarząd, nie są podparte żadnym kosztorysem, a więc istnieje ryzyko, że przez nieodpowiednie zarządzanie nieruchomością spółdzielnia może zostać narażona na wygórowane koszty,
• brak przedstawienia kilku ofert od potencjalnych wykonawców do wglądu dla spółdzielców przed sporządzeniem uchwały na Zebraniu Walnym,
• brak przeprowadzenia sondy społecznej wśród członków spółdzielni, ponieważ jak sam Zarząd Spółdzielni utrzymuje w przeważającej ilości to duży udział osób w podeszłym wieku, którzy nie są zorientowani w odpowiedni sposób w ryzyku ponoszonych kosztów w związku z planowaną inwestycją, a kierują się potrzebą, która na pozór wydaje się być koniecznością. Niektórzy spółdzielcy zgłaszali swoje pytania odnośnie do windy czy nie będzie ona zasłaniała dostępu do światła słonecznego, ponieważ szyb windy zewnętrzny ma graniczyć tuż obok okien lokali. Na te pytania niestety nie uzyskali innej odpowiedzi jak tylko: „bo tak chcą ludzie”. Tak jakby osoby, którym szyb windy będzie utrudniał dostęp do światła, nie byli z gatunku homo sapiens.
• brak sprawiedliwości, jeśli chodzi o partycypowanie w kosztach dla tej inwestycji, w tym momencie finalny koszt ponoszą lokale o największych metrażach znajdujących się na parterze, a więc mieszkańcy, którzy docelowo nie będą korzystać z tej inwestycji. Inwestycja, choć ma charakter szlachetny i ma na celu solidarność społeczną krzywdzi w znaczący sposób innych członków, którzy finalnie zapłacą najwięcej za pomocniczość, która wg spółdzielni jest realizowana. Będzie to działało w myśl „zabrać innym mieszkańcom, aby obdarować innych mieszkańców”.
Dodatkowo spółdzielnia nie odpowiadała w czasie na prośby o udostępnienie protokołu z Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni Mieszkaniowej „Plener” przeprowadzonego w dniu 28.06.2024 r. oraz uchwały o utworzeniu funduszu celowego, co skutkowało podjęciem przez mojego współpracownika działań mających na celu wyegzekwowanie powyższych dokumentów.
Uchwała o utworzonym funduszu została zaskarżona do sądu zgodnie z art. 42 § 3 brzmiącym „Uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może zostać zaskarżona do sądu”. Pozew został wniesiony przez dwóch członków spółdzielni przed upływem 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Sąd rozpatrzył również wniosek o tymczasowym zabezpieczeniu środków, co poskutkowało zablokowaniem funduszu celowego na rzecz budowy wind. Rażącym zaniedbaniem było również uchwalenie tej uchwały, która była niezgodna ze statutem spółdzielni.
Jednakże sprawa ta w mojej ocenie wymaga dogłębnych zmian w przepisach Prawa spółdzielczego bazującego na ustawie z dnia 16 września 1982 r., a jak sugeruje data uchwały, prawo to niekoniecznie spełnia wymagania i nie stanowi odpowiedniej odpowiedzi dla obywateli stojących przed takimi wyzwaniami i problemami.
(... ) Mój współpracownik w dniu 12.07.2024 r. uzyskał odpowiedź od Ministerstwa Rozwoju i Technologii na powyższy problem. W jego ocenie odpowiedź ta jednak nie rozwiązuje problemu a w świetle decyzji sądu, który wstrzymał utworzony „fundusz celowy” przez spółdzielnię, wymaga innych rozwiązań. W uzyskanej odpowiedzi od MRiT zawarte jest:
„W literaturze wskazuje się, iż statut oraz regulaminy spółdzielni powinny szczegółowo określać sposób podziału (kryteria) kosztów przypadających na właścicieli lokali, których członek nie rozlicza indywidualnie z usługodawcą. W szczególności podstawą rozliczeń może być:
1) wielkość powierzchni użytkowej lokalu,
2) liczba osób zamieszkujących w danym lokalu,
3) zasada: po równo na każdy lokal,
4) wielkość działki należącej do członka (w przypadku domów jednorodzinnych) lub
5) jeszcze inne kryteria.
Rozstrzygnięcie należy do spółdzielni i członków uchwalających odpowiednie postanowienia statutu oraz regulaminy i zasady rozliczeń kosztów utrzymania i administrowania nieruchomościami spółdzielni i członków. Zasady te nie mogą krzywdzić członków lub naruszać interesów spółdzielni, a nadto powinny być adekwatne do danego typu kosztów; innymi słowy, powinny odpowiadać zasadom prawidłowego zarządzania.”
W opinii mojego współpracownika stwierdzenie „w literaturze” nie jest niestety wiążące prawnie jednakże, aby tego typu inwestycje mogły mieć oparcie w ustawodawstwie, wymaga to poprawnie znowelizowanych artykułów w ustawie, a mianowicie ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 593). W interpelacji tej został przedstawiony przypadek budynku mieszkalnego o niestandardowej historii parcelacji powierzchni mieszkań w przeszłości, bardzo kosztownej inwestycji dotyczącej budowy dwóch zewnętrznych szybów windowych, a także w mojej ocenie złego gospodarowania spółdzielnią przez Zarząd, który pod sztandarem pomocniczości mieszkańcom krzywdzi pozostałych członków spółdzielni, narażając ich na niesprawiedliwe ponoszenie kosztów. Nie sposób zauważyć, że ustawa ta w rzeczywistości nie jest odpowiednią odpowiedzią na pytania mieszkańców, którzy pragną dokonać takiej inwestycji. Mój współpracownik uważa, że te inwestycje będące budową, a nie remontem w przypadku takiego budynku mieszkalnego różniącego się metrażem mieszkań muszą być partycypowane na zasadzie: po równo na każdy lokal, taka też propozycja pojawiła się również w państwa odpowiedzi w piśmie (...).
Koszt funduszu celowego w tego typu budynkach nie może wymagać od mieszkańców mieszkających na parterze ponoszenia największych kosztów składkowania w finalnym rozrachunku, ponieważ godzi to w dobry obyczaj. Dodatkowo chce on zaznaczyć, że tego typu inwestycja w 4 piętrowym budynku to udogodnienie, za które każdy lokal powinien płacić taki sam koszt – to również powinno znaleźć się w ustawie regulującej Prawo spółdzielcze.
Inwestycje tego typu w mieszkalnictwie to przyszłość oraz szansa dla wielu rodzin z dziećmi, starszych osób czy niepełnosprawnych a wraz ze starzejącym się społeczeństwie będą wymagane coraz częściej. Problem ten będzie dotykał coraz częściej mieszkańców spółdzielni, które chcą znaleźć najlepsze rozwiązania, będzie szukała pomocy w ustawodawstwie. Aby zapobiec powstawaniu konfliktów międzyludzkich, warto uszczegółowić warunki, na jakich będą tworzone fundusze celowe na tego typu inwestycje tak, aby były one sprawiedliwe dla jednych i nie krzywdziły pozostałych członków spółdzielni.
W związku z powyższym kieruję następujące pytania do Ministra Rozwoju i Technologii:
1. Czy ministerstwo planuje zmiany w Prawie spółdzielczym, które umożliwiłyby lepsze zarządzanie funduszami celowymi na inwestycje, takie jak budowa wind w budynkach mieszkalnych?
2. Jakie zasady powinny być wprowadzone, aby zapewnić sprawiedliwy podział kosztów inwestycji w spółdzielniach mieszkaniowych, zwłaszcza w kontekście różnego metrażu mieszkań?
3. Jakie są możliwości wprowadzenia regulacji dotyczących konieczności przedstawienia kosztorysów i ofert od wykonawców przed podjęciem decyzji o dużych i kosztownych inwestycjach w spółdzielniach?
4. Czy ministerstwo ma plan dotyczący przeglądu i aktualizacji przepisów Prawa spółdzielczego, aby lepiej odpowiadały one na potrzeby współczesnych spółdzielni mieszkaniowych?
5. Jakie kroki ministerstwo zamierza podjąć w celu zwiększenia kompetencji Krajowej Rady Spółdzielni w zakresie kontroli i wsparcia dla spółdzielni? Czy ministerstwo nie powinno zwiększyć kompetencji Krajowej Rady Spółdzielni odnośnie do tak kosztownych inwestycji w celu ich poprawnego opiniowania?
6. Czy ministerstwo planuje znowelizować Prawo spółdzielcze zapisane w ustawie z dnia 16 września 1982 r. (Dz. U. 1982 Nr 30 poz. 210) oraz zaktualizować w nim Oddział 5 “Fundusze spółdzielni, dochód i jego podział” - art. 167 § 2?
Artykuł ten stanowi, że spółdzielnia tworzy także inne fundusze własne przewidziane w odrębnych przepisach oraz w jej statucie. Artykuł ten powinien być poszerzony o tworzenie funduszy celowych przez spółdzielnie, ale na bardziej szczegółowych i sprawiedliwych zasadach.
Z poważaniem
Marta Stożek
Posłanka na Sejm RP