10. kadencja, 32. posiedzenie, 2. dzień (03-04-2025)

17. punkt porządku dziennego:

Pierwsze czytanie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (druk nr 1112).

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Michał Jaros:

    Szanowna Pani Marszałek! Wysoka Izbo! Przedstawię stanowisko Ministerstwa Rozwoju i Technologii w sprawie projektu ustawy w druku sejmowym nr 1112.

    Wzmocnienie pozycji nabywców na rynku mieszkaniowym to oczywiście dobry kierunek działań legislacyjnych. Pozycję tę bez wątpienia zwiększa transparentność transakcji oraz powszechny dostęp do informacji rynkowych, pozwalający na wybór właściwej strategii negocjacyjnej w kontakcie ze sprzedającym. W tym celu Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi prace nad projektem ustawy powołującej Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, w skrócie Portal DOM. Portal ten będzie pierwszym powszechnie dostępnym dla wszystkich obywateli narzędziem zapewniającym informacje o aktualnych i wiarygodnych cenach transakcyjnych na rynku mieszkaniowym. Na podstawie danych pochodzących z aktów notarialnych obywatel będzie mógł poznać średnie ceny za 1 m² z podziałem na rynek wtórny i pierwotny oraz w wybranej lokalizacji, zawężonej nawet do konkretnej ulicy czy budynku. Pozwoli to na lepszą weryfikację analizowanych ofert, ocenę ich atrakcyjności oraz da nabywcom argumenty w prowadzonych negocjacjach cenowych.

    Należy pamiętać, że cena ofertowa i cena transakcyjna, za którą finalnie nabywane jest mieszkanie, to dwie różne wartości. Cena ofertowa to cena, jaką sprzedający chce uzyskać, kierując mieszkanie na rynek. Cena transakcyjna natomiast to cena, jaką kupujący ostatecznie zapłacił. Jak pokazują analizy Narodowego Banku Polskiego, ceny transakcyjne są zwykle o kilka, kilkanaście procent niższe od cen ofertowych. Są też bardziej stabilne i rzetelniej niż ceny ofertowe obrazują rynek mieszkaniowy.

    W odróżnieniu od prac nad Portalem DOM poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, druk nr 1112, koncentruje się na cenach ofertowych. Nie oznacza to jednak, że jest on działaniem zbędnym. Jego celem jest zobligowanie deweloperów do publikowania cen ofertowych sprzedawanych mieszkań na swoich stronach internetowych, co ocenić należy jako kierunek uzupełniający działania rządu, a nawet pożądany. Przepisy takie bowiem skutecznie korespondować mogą z rozwiązaniami wprowadzonymi przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Łączne działania Portalu DOM oraz skutecznych rozwiązań dotyczących publikacji cen dałyby z jednej strony obywatelom szybki dostęp do informacji o oferowanej cenie mieszkania, a z drugiej możliwość szybkiej oceny, jak ta oferta wpisuje się w średnie ceny transakcyjne na danym obszarze, danej ulicy czy nawet w budynku mieszkalnym.

    Warunkiem uzyskania takiego efektu jest przyjęcie przepisów nakładających obowiązek publikacji cen w sposób efektywny, niepozostawiający wątpliwości interpretacyjnych oraz dróg ich obejścia. W obecnym kształcie poselski projekt ustawy z druku nr 1112 tych przesłanek nie spełnia. Przykładowo, nakładając obowiązek publikacji cen wyłącznie na dewelopera, pominięto sytuację, w której sprzedaż dokonywana jest przez pośrednika lub spółkę transakcyjną, na którą wcześniej deweloper przeniósł własność mieszkań. Po drugie, pozostawiono bez rozstrzygnięcia sytuację, w której cena danego mieszkania jest różna w zależności od stopnia i jakości wykończenia. Po trzecie, konstruując przepis o obowiązku podawania adresu strony internetowej z cenami w każdym ogłoszeniu i reklamie o sprzedaży mieszkań przez dewelopera, wskazano, że dotyczy to ogłoszeń i reklam stanowiących formę oferty. Tymczasem zgodnie z art. 71 Kodeksu cywilnego ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje skierowane do ogółu lub poszczególnych osób poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy.

    W toku dalszych prac parlamentarnych Ministerstwo Rozwoju i Technologii rekomenduje zatem ponowne przeanalizowanie poszczególnych przepisów projektu i wprowadzenie poprawek eliminujących wyżej wymienione oraz inne liczne wątpliwości. W przeciwnym razie, pomimo przyjęcia rozwiązań, okażą się one nieskuteczne, a w przypadku niejasności interpretacyjnych powodujących chaos w ich stosowaniu mogą nawet negatywnie wpłynąć na działanie rynku.

    Zachęcam oczywiście do śledzenia prac nad projektem powołującym Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, w skrócie Portal DOM. Dziękuję serdecznie, pani marszałek. (Oklaski)

Przebieg posiedzenia