10. kadencja, 33. posiedzenie, 2. dzień (24-04-2025)

5. punkt porządku dziennego:

Sprawozdanie Komisji Infrastruktury o poselskim projekcie ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (druki nr 1112 i 1180).

Poseł Sprawozdawca Barbara Oliwiecka:

    Dziękuję ślicznie.

    Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Sejm na 32. posiedzeniu w dniu 3 marca 2025 r. skierował projekt klubu Polska 2050, projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów do Komisji Infrastruktury w celu rozpatrzenia. Komisja Infrastruktury rozpatrzyła projekt ustawy na posiedzeniu w dniu 22 kwietnia 2025 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pozytywnie oceniło projekt i kierunki zmian, zgłaszane uwagi były wyłącznie redakcyjne. Polski Związek Firm Deweloperskich również zadeklarował, że branża nie jest przeciwko tej ustawie, popiera te rozwiązania.

    Na posiedzeniu komisji łącznie rozpatrzono kilkanaście poprawek. Wnioskodawcy zgłosili do projektu 15 uwag natury legislacyjnej i doprecyzowującej oraz dwie poprawki wprowadzające nowe artykuły.

    Poseł z Prawa i Sprawiedliwości Piotr Uściński zgłosił trzy poprawki, które były rozpatrywane łącznie jako pierwsze. Poprawki posła Uścińskiego z Prawa i Sprawiedliwości dotyczyły zmiany w Prawie geodezyjnym i kartograficznym, którego projekt ustawy nie dotyczył. Proponowane zmiany dotyczyły ujawnienia przez ministra do spraw budownictwa w drodze rozporządzenia danych nieruchomości w takim zakresie, aby można było sprawdzać ceny transakcyjne na danej działce, czyli ceny sprzedaży nieruchomości oraz metraż. Biuro Legislacyjne złożyło zastrzeżenia formalne do tych poprawek, wskazując, że tego rodzaju zapisy powinny być zmieniane ustawą, a nie rozporządzeniem, a także że zaproponowane poprawki były poza zakresem przedłożenia. Minister stwierdził, że zaproponowane w poprawce posła Uścińskiego przepisy dotyczące udostępniania danych w zakresie cen sprzedaży naruszają ochronę danych osobowych stron transakcji. Resort Ministerstwa Rozwoju i Technologii pracuje też nad Portalem DOM, który jest na ukończeniu, a w którym informacja o transakcjach na danym terenie będzie udostępniana w sytuacji, gdy jest ich nie mniej niż sześć, żeby utrudnić lub uniemożliwić zidentyfikowanie konkretnej transakcji czy konkretnego kupca lub sprzedającego.

    Wnioskodawcy, poseł Kamil Wnuk oraz poseł Michał Gramatyka, na posiedzeniu komisji wielokrotnie podkreślali i wyjaśniali, że zamierzeniem tej ustawy jest publikacja cen ofertowych nieruchomości, a nie sprzedażowych. Rejestr cen transakcyjnych jest zupełnie inną kwestią, której ta ustawa nie reguluje. Poprawki opozycji zostały odrzucone i zostały zgłoszone jako wniosek mniejszości.

    Poprawki wnioskodawców. Szanowni państwo, do ust. 1 wnioskodawcy zgłosili sześć poprawek.

    Poprawka 1. doprecyzowywała określenie: do dnia sprzedaży. Zostało ono zastąpione określeniem: do dnia przeniesienia własności. Poprawka miała na celu doprecyzowanie momentu upływu okresu, a właściwie rozszerzenia go tak, aby obejmował nie tylko umowy sprzedaży, ale aby obowiązek informowania o cenach ofertowych obejmował również umowy deweloperskie, co jest zdecydowanie na korzyść kupującego.

    Poprawka nr 2. Tu rozciągnięto obowiązek przedstawiania cen ofertowych również na prospekty informacyjne, dzięki czemu potencjalny nabywca będzie miał w jednym miejscu wszystkie niezbędne informacje dotyczące nieruchomości.

    Poprawka nr 3 doprecyzowała informacje o aktualnym adresie, w którym dokonywana jest sprzedaż nieruchomości, gdyż siedziba dewelopera i miejsce sprzedaży nie zawsze są tożsame. Przepisy doprecyzowują w tym miejscu sytuację, gdy deweloperem jest osoba fizyczna. Chodzi oczywiście o sprzedaż w znaczeniu marketingowym, gdzie przedstawiana jest oferta.

    Poprawka 4. Tutaj doprecyzowano określenie metrażu - do metra kwadratowego. Do tego dodano określenie: powierzchni użytkowej, które jest używane także w prospekcie informacyjnym, co daje spójną całość.

    Poprawka nr 5 doprecyzowała, że deweloper ma obowiązek informować o kosztach, które nabywca ma ponieść, ale wyłącznie na rzecz dewelopera, a nie o wszystkich kosztach dookoła związanych z nabyciem nieruchomości, które nie są zależne od dewelopera.

    Do ust. 2 dodano poprawkę nr 6, jest to również poprawka doprecyzowująca. Dodano przepis, że w przypadku zmiany ceny ofertowej lub świadczeń pieniężnych deweloper z dniem tej zmiany uaktualnia informacje na stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. I tu, szanowni państwo, ponownie wywiązała się dyskusja, wynikająca, mam nadzieję, z niezrozumienia materii ustawy, a nie ze złej woli. Ustawa, to jeszcze raz było powtórzone i ja też to powtarzam, reguluje transparentność cen ofertowych, a nie transakcyjnych. Ustawa w żaden sposób nie wpływa na cenę transakcyjną, czyli np. na udzielany klientom rabat lub na inne ustalenia pomiędzy klientem a deweloperem. W tym punkcie poseł Piotr Uściński oświadczył, że klub Prawa i Sprawiedliwości opuszcza posiedzenie komisji, bo jak uznał, ta ustawa nie rozwiązuje żadnego problemu społecznego. Dodam, że innego zdania było ponad 97% osób biorących udział w konsultacjach społecznych dotyczących tej ustawy, które poparło te zapisy, a tych osób było ponad 6 tys. Można było odnieść wrażenie, szanowni państwo, że niektórym osobom nie chodzi o wprowadzanie zmian i ulepszanie tej ustawy, ale raczej o jej odrzucenie pod byle wyimaginowanym pretekstem. Na szczęście większość członków komisji postanowiła stanąć po stronie ludzi, a nie nieuczciwych deweloperów i mogliśmy kontynuować pracę. Posłowie PiS opuścili posiedzenie komisji, poprawka została przyjęta.

    Ust. 3 - tutaj wprowadzono poprawkę nr 7, również doprecyzowującą. Wyrazy ˝innych formach ofert˝ zastąpiono wyrazami ˝ofertach sprzedaży˝. To eliminuje wynikającą z obecnego brzmienia niezgodność, że reklama jest formą oferty sprzedaży, co jest sprzeczne z Kodeksem cywilnym, czyli jest to zupełne doprecyzowanie legislacyjne.

    Poprawka nr 8 dotyczyła ust. 4 i doprecyzowano w niej, że podawanie informacji o cenach jest obowiązkowe także w przypadku gotowych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, co do których nie jest zawierana umowa deweloperska. Czyli bez względu na rodzaj umowy, który proponują firmy, czy jest to umowa rezerwacyjna, czy umowa przedwstępna, istnieje obowiązek podawania cen ofertowych w sposób jawny. Dotyczy to również przedsiębiorców, którzy nie podlegają pod ustawę deweloperską, czyli pośredników.

    Poprawka nr 9 miała charakter stricte legislacyjny, dotyczyła ust. 5. W tym miejscu dodano ust. 6 - poprawka 10. - w którym wprowadzono regułę, że w przypadku rozbieżności cen pomiędzy ceną ofertową na stronie internetowej a ceną podaną w umowie sprzedaży nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie korzystniejszej, zgodnej z informacją udostępnioną na stronie internetowej. Jest to rozwiązanie, które znamy, zbliżone do reguły przyjętej w art. 5 ustawy z dnia 9 maja o informowaniu o cenach towarów i usług. Cena podana w ofercie musi być po prostu realna, nie może być wabikiem marketingowym.

    Poprawki 11. i 12. były rozpatrywane łącznie. Są to zapisy dodane do art. 19b. Propozycja ta zakłada, że dane o cenach ofertowych lokali są gromadzone nie tylko na stronach internetowych deweloperów, ale także przekazywane do serwisu Dane.gov.pl. Dane.gov.pl to serwis rządowy, który gromadzi otwarte dane, zapewnia bezpłatny, nieograniczony dostęp do tych danych i ich maszynowe przetwarzanie, co umożliwia np. analizę tych danych, a także tworzenie aplikacji, np. aplikacji porównujących. Ten zapis chroni również klientów przed tym, że informacje o cenie ofertowej będą ukryte gdzieś głęboko na stronie, trudne do odnalezienia. Nie, one mają być po prostu jawne, dostępne w sposób bardzo prosty. I tu należy nadmienić, bo to też wzbudziło dyskusję podczas prac komisji, że taki transfer danych ze strony internetowej dewelopera do portalu Dane.gov.pl odbywa się automatycznie. Technologicznie jest to rzecz bardzo prosta dla obowiązujących i powszechnie używanych systemów. Moment publikacji danych na stronie internetowej jest momentem wysyłania danych do portalu Dane.gov.pl.

    Szanowni Państwo! Poprawka 15. była poprawką porządkującą, skreślającą art. 2 na skutek właśnie przyjęcia wcześniejszych poprawek.

    Ostatnie dwie poprawki, to były poprawki 13. i 14., dotyczyły art. 3. W poprawce 13. zmieniono wyrazy ˝6 miesięcy˝ na wyrazy ˝2 miesiące˝. To był efekt konsultacji społecznych. Ta poprawka skraca okres, w jakim podmioty zobowiązane do podawania informacji na własnych stronach internetowych będą musiały się dostosować do obowiązków wprowadzonych nowelizacją. Proponowany okres 2 miesięcy jest okresem wystarczającym na założenie strony internetowej i wprowadzenie do niej odpowiednich informacji. Poprawka 14. - tutaj dodano zdanie, taki przepis przejściowy, że obowiązek umieszczania informacji przewidzianych w dodawanym art. 19a dotyczy jedynie informacji aktualnych na dzień ich pierwszego udostępnienia, nie dotyczy natomiast informacji historycznych.

    Szanowni Państwo! To jest bardzo prosta ustawa, która ma chronić klientów, wyrównywać szanse na rynku nieruchomości pomiędzy klientami a deweloperami. Niestety jest tak, że proste, dobre rozwiązania, aby były skuteczne, wymagają czasem naprawdę bardzo precyzyjnych zapisów, aby żadnemu z nieuczciwych deweloperów nie przyszło do głowy np. obchodzić prawa. Dlatego też wnioskodawcy złożyli 15 poprawek doprecyzywujących, a komisja te poprawki przyjęła, za co bardzo dziękujemy. Dziękuję. (Oklaski)

Przebieg posiedzenia