8. kadencja, 27. posiedzenie, 3. dzień (06-10-2016)

22. punkt porządku dziennego:

Pierwsze czytanie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny (druk nr 816).

Poseł Joanna Schmidt:

    Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Proponowana nowelizacja ma na celu ochronę praw własności oraz zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Nowe zasady zapobiegną nadużyciom i oszustwom. Należy zauważyć, że nowelizacja oprócz obowiązków przyznaje również podmiotom sprzedającym uprawnienia do uzyskania stosownego zabezpieczenia.

    Prawo pierwokupu w obecnym stanie prawnym polega na tym, iż ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, na wypadek gdyby druga strona sprzedała tę rzecz osobie trzeciej. Chcę podkreślić, że dotychczasowe przepisy Kodeksu cywilnego nie normują w sposób pełny kwestii związanych z wykonywaniem prawa pierwokupu, a także bezpieczeństwa podmiotów uczestniczących w tym obrocie. Zwiększenia wymaga w pierwszej kolejności bezpieczeństwo podmiotów zobowiązanych z prawa pierwokupu, tak aby te transakcje były bezpieczne, przejrzyste, a przede wszystkim żeby była pewność uzyskania zapłaty za rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu.

    Konsekwencje, jakie stwarzają obecne przepisy dla gospodarki, to przede wszystkim niskie bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, wspomniany już przeze mnie brak zaufania partnerów biorących udział w danej transakcji, niedostateczne zabezpieczenie partnerów, a przede wszystkim interesów zobowiązanych z prawa pierwokupu, ryzyko przejścia prawa własności bez uzyskania zapłaty za rzecz podlegającą prawu pierwokupu.

    Jak prawo pierwokupu wygląda w praktyce? Aby podmiot uprawniony skorzystał z prawa pierwokupu nieruchomości, musi spełnić łącznie dwa warunki. Pierwszy to najpóźniej do chwili złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu należy złożyć cenę zakupu do depozytu notarialnego. Cena musi oczywiście odpowiadać cenie zaproponowanej w umowie zawartej z osobą trzecią. Należy również złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu w formie aktu notarialnego, czyli w formie odpowiadającej umowie sprzedaży z osobą trzecią.

    Obecny stan prawny stwarza, szczególnie podmiotowi zobowiązanemu z tytułu prawa pierwokupu, wiele niebezpieczeństw. Złożenie oświadczenia przez uprawnionego o skorzystaniu z prawa pierwokupu oraz dojście tego oświadczenia do zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu w taki sposób, żeby mógł się z nim skutecznie zapoznać, skutkuje natychmiastowym pozbawieniem skutków umowy sprzedaży z osobą trzecią oraz zgodnie z doktryną i orzecznictwem - dojściem do skutku umowy sprzedaży miedzy zobowiązanym a uprawnionym, a w konsekwencji - przejściem prawa własności na podmiot uprawniony wraz z możliwością stosownego wpisu do księgi wieczystej; wszystko z ryzykiem nieuzyskania zapłaty za dany przedmiot.

    Oznacza to, że właściciel zbywający swoją nieruchomość, a więc będący zobowiązanym z tytułu prawa pierwokupu, jest narażony na skuteczne zbycie prawa własności nieruchomości, przy jednoczesnym braku zapłaty ze strony podmiotu nabywającego.

    Nowelizacja zakłada, że podmiot korzystający z prawa pierwokupu będzie zobowiązany do złożenia należnej kwoty do depozytu notarialnego, co będzie stanowiło odpowiednie zabezpieczenie i gwarancję dla sprzedającego, iż otrzyma zapłatę za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. To jest pierwsza ważna zmiana.

    Druga polega na doprecyzowaniu szczegółów związanych z terminami. Chcę zwrócić uwagę, że zgodnie z obecnym stanem prawnym zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie poinformować o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Mamy tutaj pojęcie: "niezwłocznie". Uważamy, że powinniśmy unikać pojęć nieostrych, pojęć niedoprecyzowanych, stąd nasza propozycja, aby doprecyzować ten termin, i nasza propozycja to 3 dni na poinformowanie. Chcę zaakcentować, że zmiana ta dotyczy tylko art. 598 § 1 Kodeksu cywilnego - z niedoprecyzowanego terminu na termin 3-dniowy. Nie zmienialiśmy art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego, który mówi o 30-dniowym terminie wykonania prawa pierwokupu. Termin 30-dniowy oczywiście pozostaje bez zmian.

    W naszej ocenie przyjęcie wnioskowanej nowelizacji w postaci zobowiązania złożenia odpowiedniej ceny do depozytu wpłynie na wiarygodność kupującego. Zostanie uznany on za uczciwego i odpowiedzialnego kontrahenta. Zobowiązanie notariuszy do doręczenia podmiotowi zainteresowanemu oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w terminie 3 dni będzie stanowiło zabezpieczenie dla samego notariusza. Zapobiegnie to powstaniu niepewności i sporów co do tego, kto jest obligowany do doręczenia oświadczenia, w jakim terminie oraz kiedy.

    Biorąc pod uwagę charakter nowelizacji zgodny z oczekiwaniami społecznymi i fakt, że ma zapewnić zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, przede wszystkim zwiększenie wzajemnego zaufania podmiotów uczestniczących w transakcjach sprzedaży nieruchomości, chciałabym gorąco zaapelować do posłów wszystkich klubów parlamentarnych o poparcie proponowanych zmian Kodeksu cywilnego. Dziękuję bardzo. (Oklaski)

Przebieg posiedzenia