8. kadencja, 44. posiedzenie, 1. dzień (20-06-2017)
11. punkt porządku dziennego:
Pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (druk nr 1624).
Sekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa Kazimierz Smoliński:
Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, druk nr 1624, przede wszystkim ma na celu dostosowanie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do wyroków Trybunału Konstytucyjnego, usprawnienie działalności funkcjonowania spółdzielni oraz realizację zamierzeń i celów, które zostały określone w ˝Narodowym programie mieszkaniowym˝ przyjętym przez rząd w ubiegłym roku.
Projekt zawiera przyjęte, proponowane przepisy dostosowujące ustawę o spółdzielniach do wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Pierwszy wyrok z 14 lutego 2012 r., a więc sprzed ponad 5 lat, stwierdził niezgodność ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z konstytucją w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przy nieodpłatnym przejęciu przez spółdzielnię mieszkaniową był tzw. dawnym lokalem zakładowym powiązanym wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczenia wynikającym z najmu. Projekt ustawy umożliwia wykup tzw. dawnych lokali zakładowych przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie po spłaceniu nakładów koniecznych i użytecznych poniesionych przez spółdzielnię.
Kolejny wyrok z 5 lutego 2015 r. dotyczył niezgodności ustawy z konstytucją w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje tytuł prawny do lokalu. Projekt przewiduje przyznanie członkostwa w spółdzielni osobom związanym węzłem prawnym ze spółdzielnią, tzn. posiadającym prawo do lokalu albo też ekspektatywę tego prawa.
Kolejny wyrok z 2013 r. dotyczył niezgodności z konstytucją w zakresie, w jakim upoważnia się spółdzielnie mieszkaniowe do uregulowania w statucie zasad rozliczania z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego w sytuacji, gdy lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu. Projekt przewiduje i wprowadza zasadę waloryzacji wkładu mieszkaniowego, gdy po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie jest możliwe przeprowadzenie przetargu na zbycie tego lokalu.
Kolejny wyrok z 2015 r. dotyczył z kolei niezgodności ustawy z konstytucją w zakresie braku rozliczenia funduszu remontowego po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Projekt wprowadza zasadę rozliczania przez spółdzielnię z właścicielami lokalu powstałej wspólnoty mieszkaniowej zewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego.
Projekt przewiduje też rozwiązania mające na celu usprawnienie działalności spółdzielni, m.in. zapewnia członkom spółdzielni możliwość uczestniczenia w obradach walnego zgromadzenia przez pełnomocnika, z tym ograniczeniem, że jeden pełnomocnik może reprezentować tylko jednego członka. Do tej pory takiego obowiązku nie było i wiele spółdzielni w swoich statutach wprowadziło zakaz udzielania pełnomocnictw. Zostały one naszym zdaniem wbrew nawet ówczesnym przepisom zarejestrowane przez sądy. Wprowadzamy taką możliwość ustawowo, żeby nie było wątpliwości. Zmienia się także sposób liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia. Uchwała walnego zgromadzenia będzie podjęta, jeżeli opowie się za nią wymagana w ustawie lub statucie ogólna liczba członków biorących udział w głosowaniu nad tą uchwałą.
Zmiany dotyczą też walnych zgromadzeń. Mają one na celu usprawnienie działalności tego organu poprzez umożliwienie właścicielom lokali powstającej z mocy prawa wspólnoty mieszkaniowej podjęcie decyzji o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, czy nadal ma być to spółdzielnia, czy też wspólnota. Tu członkom spółdzielni pozostawia się swobodę. Nie muszą automatycznie, tak jak do tej pory, być pozbawiani możliwości pozostawania i administrowania w spółdzielni.
Projekt reguluje też kwestię uczestniczenia właścicieli lokali po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej w wydatkach związanych z eksploatacją, utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu począwszy od momentu powstania wspólnoty. Wyłącza także spod egzekucji opłaty za media, prąd, wodę i gaz wnoszone przez osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. To jest zmiana ustawy Kodeks postępowania cywilnego. Obecnie opłaty te podlegają egzekucji, co często skutkuje powstaniem zaległości płatniczych spółdzielni wobec dostawców mediów, pogarsza sytuację samej spółdzielni, a także wszystkich spółdzielców, nawet tych niezadłużonych.
Projekt eliminuje także możliwość lustrowania spółdzielni mieszkaniowej przez prezesów i modyfikuje uprawnienia ministra wobec spółdzielni mieszkaniowej. Wprowadzamy zakaz, proponujemy wprowadzenie zakazu, aby prezesi spółdzielni oraz określone w ustawie osoby, które bezpośrednio podlegają tym prezesom, nie mogli wykonywać funkcji związanych z lustracją. Muszą się zdecydować: albo chcą być prezesem, albo lustratorem. Niestety praktyka jest taka, że prezesi, którzy funkcjonują jako prezesi - to wynika ze skarg, które wpływają do ministerstwa - nierzetelnie te lustracje przeprowadzają. Zakładamy, że kiedy nastąpi ten rozdział, że lustratorami zostaną osoby, które nie są spółdzielcami, przepraszam, prezesami spółdzielni, te lustracje będą przeprowadzane bardziej rzetelnie.
Co do modyfikacji uprawnień ministra do spraw mieszkalnictwa czy budownictwa wobec spółdzielni mieszkaniowej to jest tutaj nieznaczna zmiana. Oczywiście musimy respektować spółdzielczość jako swego rodzaju majątek prywatny, częściowo prywatny, częściowo wspólny, więc ta ingerencja ministra nie może być zbyt duża, ale obecnie możliwość kontroli jest praktycznie żadna, tzn. jest ograniczona wyłącznie do uzyskiwania wyjaśnień ze strony spółdzielni dotyczących skarg. Wprowadzamy możliwość, że minister będzie mógł uzyskiwać czy żądać przedstawienia dokumentów, które będą mogły być przeanalizowane. Na podstawie tych dokumentów będzie można ewentualnie zlecić przeprowadzenie lustracji lub też dokonać zawiadomienia, np. organów ścigania, jeżeli zostanie ustalone, że jest podejrzenie popełnienia przestępstwa.
Projekt zakłada także te rozwiązania, o których mówiłem, jeśli chodzi o ˝Narodowy program mieszkaniowy˝, bo są bariery w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich, to są nowe inwestycje spółdzielcze. Spółdzielnia będzie mogła określić termin, po upływie którego będzie możliwe przeniesienie własności lokalu tam, gdzie tylko jest możliwość wprowadzenia tego prawa lokatorskiego, typowego, żeby zachować charakter i strukturę spółdzielni w tej chwili. Praktycznie w ostatnich latach spółdzielnie przestały budować. Te, które budują, to zajmują się właściwie tylko i wyłącznie deweloperką, czyli budują na sprzedaż albo też na wynajem. Większość tego nie robi. Chcemy, aby spółdzielnie z powrotem mogły realizować swój podstawowy cel, czyli budować dla swoich członków. Jeżeli się umówią z osobą, która będzie chciała być członkiem spółdzielni, w odpowiednim czasie ta własność może zostać przeniesiona, jeżeli nie będzie tam finansowania ze strony budżetu państwa. Tam, gdzie będzie finansowanie ze strony budżetu, tego przeniesienia nie będzie mogło być, natomiast gdzie będzie to rynkowe finansowanie, tam to przeniesienie będzie mogło nastąpić.
I to są właściwie wszystkie główne założenia ustawy. Proszę Wysoką Izbę o procedowanie i przyjęcie proponowanej zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dziękuję.
Przebieg posiedzenia