8. kadencja, 80. posiedzenie, 2. dzień (12-04-2019)

15. punkt porządku dziennego:

Pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (druk nr 3364).

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń:

    Panie Marszałku! Wysoka Izbo! Mam zaszczyt przedstawić główne założenia i cele nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, który przedkładamy dzisiaj Wysokiej Izbie.

    Chcemy, aby Krajowy Zasób Nieruchomości był bankiem ziemi na realizację programu mieszkaniowego rządu, programu ambitnego, programu, który zakłada w tym roku uruchomienie 100 tys. mieszkań, programu, który dzięki tej nowelizacji będzie programem całkowicie realnym.

    Po tym okresie doświadczeń z realizacją ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości chcielibyśmy przedstawić kilka istotnych zmian.

    Po pierwsze, chcielibyśmy dać możliwość pozyskiwania nieruchomości przez Krajowy Zasób Nieruchomości od spółek Skarbu Państwa.

    Chodzi o spółki Skarbu Państwa, w których wszystkie udziały lub akcje należą do Skarbu Państwa. Takich spółek jest 144, z czego co najmniej 75 dysponuje działkami w liczbie 1629, które dają ok. 20 tys. ha, które mogą być wykorzystane w ramach programu ˝Mieszkanie+˝. W przypadku tej nowelizacji mamy gwarancję, ponieważ cały program jest programem, który ma miejsce na rynku, że te transakcje pomiędzy stronami, czyli spółkami Skarbu Państwa, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa, Agencją Mienia Wojskowego, będą odbywały się również na zasadach rynkowych. Krótko mówiąc, podstawą tego obrotu pomiędzy zasobem państwowym w ramach tego państwowego banku ziemi pod program mieszkaniowy będzie operat szacunkowy, który będzie realnie odzwierciedlał koszty danej nieruchomości, przy czym zasadą będzie to, iż 10% tych kosztów zostaje w Krajowym Zasobie Nieruchomości. W praktyce ma to oznaczać, że KZN ma być mechanizmem samofinansującym się w przyszłości, czyli w ramach realizacji programu ˝Mieszkanie+˝ ten bank ziemi, jakim jest Krajowy Zasób Nieruchomości, nie będzie potrzebował dodatkowego zasilania środkami z budżetu państwa.

    Jednocześnie wydłużając listę tych, którzy dają nam ten zasób nieruchomości - za chwilę powiem kilka zdań o samym zasobie - wyłączamy z niego te podmioty, które były w tej ustawie do tej pory, a po nowelizacji chcielibyśmy, aby wyszły z tego mechanizmu, w przypadku którego aportujemy grunty przydatne pod budownictwo mieszkaniowe do Krajowego Zasobu Nieruchomości, a Krajowy Zasób Nieruchomości te grunty do tego zasobu przejmuje. Otóż w ramach tej nowelizacji chcemy wyłączyć wszystkie grunty, które są własnością Lasów Państwowych. Lasy Państwowe nie będą elementem, który będzie zwiększał podaż gruntów w ramach programu ˝Mieszkanie+˝.

    Krajowy Zasób Nieruchomości tak jak dzisiaj będzie mógł te grunty oddawać w użytkowanie wieczyste, będzie mógł je sprzedawać, ale będzie mógł również tworzyć spółki celowe, czyli będzie mógł aportować te grunty do innych niż jednostki samorządu terytorialnego podmiotów. To są podmioty związane ze Skarbem Państwa, z państwową osobą prawną, oczywiście z samorządem - to pozostaje, to spółki, których akcjonariuszami są wyłącznie Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne, ale także spółki z większościowym udziałem spółek, których akcjonariuszami są wyłącznie Skarb Państwa lub inne osoby prawne, i spółki, które zarządzają funduszami inwestycyjnymi. Otóż są to spółki, które są zawsze bezpośrednio lub pośrednio kontrolowane przez Skarb Państwa, ale jednocześnie są to spółki, które wykorzystują fundusze kapitałowe, które można wykorzystać na rynku do budowy takiego portfela, jakim jest 100 tys. mieszkań, bo wszystkim państwu zainteresowanym powiem, że te 100 tys. mieszkań wymaga zaangażowania ponad 30 mld zł kapitału.

    To oczywiście nie jest kapitał budżetowy. Jak państwo wiedzą, program ˝Mieszkanie+˝ nie jest programem realizowanym z budżetu państwa. To jest program, w którym zasoby państwa, które państwo polskie posiada, łączymy, budując przewagę konkurencyjną i zwiększając podaż gruntów pod mieszkania, a tym samym wreszcie podaż mieszkań, czyli liczbę tych mieszkań oddawanych dla Polaków, do oczekiwanej przez Polaków liczby, szczególnie oczekiwanej przez tych, których dzisiaj na to mieszkanie nie stać, a którzy na to mieszkanie muszą zaciągać kredyt hipoteczny, który skądinąd nie każdy dostaje. Potem powiem jedno zdanie, jaka jest przewaga liczbowa konkretnie na realnym przykładzie oddawanych kluczy do mieszkań w Gdyni na rynku w stosunku do programu ˝Mieszkanie+˝.

    Jeśli wreszcie chodzi także o obrót tymi nieruchomościami, kiedy będziemy chcieli np. wnosić aportem czy sprzedawać to mieszkanie, mamy gwarancję procentowej powierzchni użytkowej mieszkań, które będą stanowiły mieszkania na wynajem, także na wynajem instytucjonalny z dojściem do własności i bez dojścia do własności. Cały czas te dwie formy realizacji programu są obowiązujące.

    Program, który ogłaszaliśmy w roku 2016, był programem, w którym zaproponowaliśmy w ustawie obowiązującej czynsz normowany. Jak państwo wiedzą - mam bardzo szczegółowe dane i jeśli ktoś z państwa byłby zainteresowany, jak zmienił się rynek od roku 2016 do roku 2019, jestem przygotowany, aby o tych zmianach powiedzieć - są to zmiany, które powodują, po pierwsze, mniejszą podaż gruntów i dużo wyższe ceny gruntów, rosnące koszty materiałów budowlanych, które są niezbędne dla realizacji tych inwestycji, także rosnące koszty pracy. Krótko mówiąc, model rynku i funkcjonowanie na tym rynku bardzo się zmieniły. Dostosowujemy do tego program. Zamiast czynszów normowanych wprowadziliśmy mechanizm funkcjonujący już od 1 stycznia tego roku, czyli mechanizm dopłat do czynszu, który pozwala na realne obniżenie kosztów takiej inwestycji.

    Wreszcie ostatnia kwestia, którą zmieniamy w tej ustawie, czyli to, w jaki sposób te informacje będą do nas wpływać, tak aby one były klarowne i aby rzeczywiście po analizach, które przeprowadzamy, można było z nich uzyskać grunty niezbędne dla budownictwa mieszkaniowego, a nie jakiekolwiek inne grunty, bo dzisiaj konstrukcja ustawy sprawiała, że otrzymaliśmy informację o 500 tys. działek, z czego do programu mieszkaniowego nadawał się 1%, czyli ok. 500 działek.

    Jeślibyśmy przyjęli, jeżeli można pokazać państwu ten model biznesowy, który jest w ramach programu ˝Mieszkanie+˝, że cena mieszkania w przypadku 55-metrowego mieszkania np. w Gdyni wynosi 372 tys. zł, to całkowity koszt spłaty kredytu na 30 lat dla takiej rodziny wyniósłby 652 tys. zł.

    Jeślibyśmy przyjęli - a mówimy o realnym przykładzie, w Gdyni za chwilę mieszkańcy otrzymają klucze - 1375 zł w przypadku 55-metrowego mieszkania przez okres 30 lat, czyli 25 zł na każdy metr kwadratowy, to rodzina wykupi to mieszkanie za kwotę 495 tys. zł. Z punktu widzenia rodziny, której w tym programie pomagamy, oszczędność wynosi dokładnie 157 tys. zł., czyli mieszkanie jest o 24% tańsze niż na rynku.

    (Poseł Ryszard Wilczyński: ...od kredytu?)

    Jeśli rodzina spełnia kryteria dochodowe zapisane w ustawie o dopłatach do czynszu, to koszt wykupu mieszkania zmniejsza się do 423 tys. zł. Oszczędność wynosi wtedy 228 tys. zł, czyli mieszkanie jest o 34% tańsze.

    Na dzisiaj w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości, czyli zasobu nieruchomości, które przejmujemy od poszczególnych właścicieli, mamy 115 lokalizacji, które dają nam w sumie 63 465 mieszkań. W ramach PFR Nieruchomości po ostatecznych decyzjach inwestycyjnych mamy 28 tys. mieszkań. Do połowy tego roku będzie ich ponad 50 tys. Nowelizacja tej ustawy i uruchomienie w drugiej połowie roku gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości będzie oznaczało, że zgodnie z zapowiedzią pana premiera faktycznie oddamy w tym roku do realizacji 100 tys. mieszkań, które zapowiadaliśmy.

    Chciałbym państwu wytłumaczyć, co oznacza takie przygotowanie gruntu, jakie analizy trzeba przeprowadzić. Żeby grunt mógł być finansowany na rynku - przecież tak robią wszyscy, również my w ramach programu ˝Mieszkanie+˝ - potrzebna jest dogłębna analiza prawna, analiza finansowa i analiza popytu na te mieszkania. Bardzo często potrzebne są badania sozologiczne, badania geologiczne, niekiedy nawet remediacja. Jeśli są tam drzewa, często potrzebna jest dendrologia. Krótko mówiąc, każda z tych czynności w ramach... Miałem to wypisane, nie chcę tracić czasu na szukanie, ale jestem gotowy, żeby państwu pokazać, jak dokładnie badana jest każda działka. Trwa to ponad miesiąc. Kilkunastu ekspertów z różnych dziedzin przeprowadza kompleksowe due diligence, aby o działkach, o których dzisiaj rozmawiamy, móc z pełną odpowiedzialnością przed Wysoką Izbą powiedzieć, że spełniają wszystkie kryteria, jakie muszą spełniać działki, na których mogą być z sukcesem lokalizowane mieszkania. Mieszkania te muszą być konkurencyjne wobec mieszkań, które funkcjonują dzisiaj na rynku.

    Mamy dzisiaj rynek, chcę to jednoznacznie powiedzieć, który jest rynkiem w swoim szczycie. Jesteśmy w sytuacji, w której na rynku buduje się naprawdę rekordową liczbę mieszkań. W roku ubiegłym było ich 185 tys. Chcę zestawić to z efektami programów, które były realizowane do tej pory. Wydaje mi się, że to ważne, żeby pokazać państwu różnicę pomiędzy programem podażowym, który łączy różne zasoby państwa po to, aby realizować wielki program mieszkaniowy, likwidować ulgę mieszkaniową oraz deficyt mieszkań, który mamy dzisiaj w Polsce, a programami popytowi, które w sytuacji wysokiego popytu na mieszkania nie spełniały swojej roli.

    Dlaczego mówię o tym, że odwróciliśmy filozofię myślenia z popytowej na podażową? Aby pokazać państwu, w jaki sposób oddziaływał np. program ˝Mieszkanie dla młodych˝. W okresie, w którym funkcjonował ten program, deweloperzy oddali następującą liczbę mieszkań: 69 723 mieszkania w roku 2014, 86 498 mieszkań w 2015 r. i 85 497 mieszkań w roku 2016. Bez programu popytowego, czyli już w roku 2017, było to 105 401 mieszkań. W roku 2018 rozpoczęto budowę, bo o tym mówię, 131 627 mieszkań. W pierwszych miesiącach tego roku rozpoczęto budowę ponad 30 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 8% z kawałkiem niż rok do roku.

    Mamy kolejny rekordowy rok w budownictwie mieszkaniowym. Zwiększamy podaż gruntów poprzez grunty Skarbu Państwa. Zbudowaliśmy standardy prefabrykacji - liczba mieszkań budowanych w prefabrykacji wzrosła w Polsce rok do roku 12-krotnie. Jest to mniej pracochłonna i bardzo nowoczesna technologia. Stworzyliśmy modelowe rozwiązania projektowe. Zrobiliśmy już kilkanaście konkursów na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. W tych konkursach pod egidą SARP zawsze biorą udział najlepsi architekci z całej Polski. Nasze osiedla, nasze inwestycje, także te, do których za chwilę będą klucze, oraz te kilkanaście tysięcy mieszkań, które w tej chwili są projektowane, to będą najnowocześniejsze osiedla o wysokim standardzie i bardzo dobrej lokalizacji. Wierzcie mi państwo, ja też nie do końca wierzyłem, że tak jest. Myślę, że na posiedzeniach komisji będzie dobry moment, żebym pokazał państwu na mapie, jakie grunty posiada dzisiaj Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa czy Agencja Mienia Wojskowego, jak dobre są to lokalizacje i jak świetną inicjatywą ze strony obecnego rządu było wykorzystanie ich pod budownictwo mieszkaniowe. Takie są potrzeby Polaków. Myślę, że dzisiaj nikt nie będzie tego kwestionował. Liczę, że cała Wysoka Izba poprze tę ustawę. Bardzo serdecznie dziękuję za uwagę. (Oklaski)

Przebieg posiedzenia