9. kadencja, 27. posiedzenie, 2. dzień (17-03-2021)
14. punkt porządku dziennego:
Pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk nr 985).
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:
Dziękuję bardzo.
Szanowna Pani Marszałek! Wysoka Izbo! Mam zaszczyt przedstawić Wysokiej Izbie potrzebny i ważny projekt ustawy wzmacniającej ochronę nabywców mieszkań i domów na rynku pierwotnym.
Zakup mieszkania czy domu jest dla większości konsumentów największą inwestycją w życiu, angażującą znaczne środki finansowe pochodzące zazwyczaj z kredytu hipotecznego i z oszczędności. Praktyka jest taka, iż konsumenci najczęściej kupują mieszkania w trakcie budowy, nierzadko na etapie tzw. dziury w ziemi. Wpłacają pieniądze na poczet ceny wymarzonego mieszkania albo domu, choć nie są jeszcze jego właścicielem. Z tych pieniędzy przedsiębiorcy finansują całe przedsięwzięcie, obarczając ryzykiem potencjalnego nabywcę. Pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej mija niekiedy kilkanaście bądź kilkadziesiąt miesięcy, zanim konsument zostanie właścicielem upragnionego lokalu. W tym czasie może dojść do różnych nieprzewidzianych zdarzeń, które staną na drodze konsumenta do szczęśliwej finalizacji zakupu upragnionego i wyczekiwanego mieszkania lub domu. Dlatego tak istotne jest zapewnienie skutecznej ochrony konsumentów kupujących mieszkania lub domy. To inwestycja jedyna w swoim rodzaju, inwestycja życia, i Polacy muszą mieć pewność, iż ich środki pieniężne przeznaczone na nieruchomość będą służyć zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych i są w pełni zabezpieczone.
9 lat temu weszły w życie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w których po raz pierwszy podjęto próbę prawnego zabezpieczenia sytuacji osób nabywających na rynku pierwotnym lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Przepisy obecnie obowiązującej ustawy wprowadziły szereg rozwiązań, które miały na celu wzmocnienie pozycji nabywców w stosunkach z silniejszą, bo profesjonalną i zasobną, stroną kontraktu, jaką niewątpliwie jest deweloper. Przepisy wyznaczają ogólne standardy postępowania stron umowy deweloperskiej i w pewnym stopniu ucywilizowały ten rynek oraz stały się krokiem milowym w zakresie ochrony nabywców mieszkań czy domów jednorodzinnych.
Dzisiaj, po 9 latach funkcjonowania obecnych przepisów, wiemy, że pomimo wprowadzenia szeregu korzystnych rozwiązań wciąż nie są one wystarczające i nie dają nabywcom gwarancji uzyskania prawa własności mieszkania lub domu w sytuacji ewentualnych problemów z budową ani nie gwarantują, że nabywcy otrzymają z powrotem i w pełnej wysokości wpłacone środki w przypadku, gdy nie dojdzie do przeniesienia na nich prawa własności. Nadal istnieją określone ryzyka, które mogą się zmaterializować i wywołać negatywne skutki dla nabywców. Najistotniejsze ryzyko wiąże się przede wszystkim z najpopularniejszym wśród deweloperów środkiem zabezpieczenia, jakim jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oferowany bez dodatkowych zabezpieczeń czy to w postaci gwarancji bankowej, czy to w postaci ubezpieczenia. Jest to najtańszy z punktu widzenia deweloperów sposób finansowania inwestycji. Bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na rachunku środki nabywców w miarę deklarowanych postępów w pracach budowlanych.
Taki rodzaj rachunku nie zapewnia jednak nabywcy oczekiwanej społecznie ochrony zarówno w przypadku upadłości dewelopera, jak i w przypadku upadłości banku. Od 1 stycznia 2016 r. obowiązują regulacje w postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów, które wzmocniły nieco pozycję nabywców w postępowaniu upadłościowym. Nadal jednak nie są one wystarczające. Powodzenie ukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego po ogłoszeniu upadłości dewelopera zależy bowiem od wielu zmiennych czynników, które nie są w pełni przewidywalne. Dodatkowo dochodzi czynnik czasu i niepewności po stronie nabywców, którzy czekają na własność dużo dłużej niż zakładali, zawierając umowę deweloperską, niekiedy czekają kilka lat. Prawdopodobieństwo odzyskania środków wpłaconych na otwarty rachunek, a następnie wbudowanych w nieruchomość jest także niskie w przypadku zaprzestania przez dewelopera budowy czy też odstąpienia przez nabywcę od umowy na podstawie przepisów ustawy z powodu nieprzeniesienia własności na nabywcę w terminie określonym w umowie. W takim przypadku nabywcy pozostaje wyłącznie długotrwała i niezwykle kosztowna droga sądowa.
Kolejnym istotnym ryzykiem, które może znacząco wpłynąć na sytuację rynkową deweloperów i bezpieczeństwo środków nabywców, jest finansowanie deweloperów przez obligacje korporacyjne. Zabezpieczeniem obligacji korporacyjnych jest bowiem majątek emitenta, w tym przypadku dewelopera, ale też przedsięwzięć inwestycyjnych, które realizuje również z wykorzystaniem środków nabywców.
Mając na uwadze te zagrożenia, które, zaznaczam, nie są jedynymi mankamentami obowiązujących regulacji, podjęto decyzję o wzmocnieniu ochrony nabywców mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Prace koncepcyjne, które znalazły finał w obecnie prezentowanych rozwiązaniach (Dzwonek) prawnych, poprzedzone były przeglądem funkcjonowania przepisów ustawy, szeregiem badań rynku, analizami oraz konsultacjami.
Jednym z kluczowych instrumentów prawnych wprowadzanych w przedmiotowym projekcie jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zgodnie z projektem ustawy każdy deweloper, który rozpoczyna sprzedaż nieruchomości mieszkaniowej, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego...
Wicemarszałek Małgorzata Gosiewska:
Dziękuję.
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:
...rachunku powierniczego oraz odprowadzenia składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Wicemarszałek Małgorzata Gosiewska:
Dziękuję.
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:
DFG nie jest nowym rodzajem funduszu, stanowi on jedynie wyodrębniony rachunek w ramach działalności Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Maksymalna wysokość stawki procentowej służącej do obliczenia kwoty składki odprowadzanej przez deweloperów na DFG wyniesie 2% w przypadku otwartych rachunków i 0,2% w przypadku zamkniętych.
Wicemarszałek Małgorzata Gosiewska:
Dziękuję, panie ministrze. Mamy ograniczony czas. Przepraszam.
Proszę kończyć, ostatnie zdanie.
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:
Dobrze.
Ustawa przewidziała różne formuły, które mają zapewnić bezpieczeństwo obrotu, zwiększyć pozycję konsumentów nabywających mieszkania i domy od deweloperów oraz zabezpieczyć ich w przypadku upadłości dewelopera, upadłości banku, ale również nierealizowania przez bank czy przez dewelopera swoich obowiązków wynikających z umowy. To ważna zmiana, która wprowadza nowe obowiązki dla deweloperów, ale przede wszystkim taka, która gwarantuje bezpieczeństwo środków wpłacanych i oszczędzanych wielokrotnie przez wiele lat właśnie przez nabywców lokalu mieszkaniowego.
Uprzejmie proszę Wysoki Sejm o przyjęcie...
Wicemarszałek Małgorzata Gosiewska:
Dziękuję.
Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny:
...tego rozwiązania i zgodę na dalsze procedowanie. Bardzo dziękuję. (Oklaski)
Przebieg posiedzenia