9. kadencja, 27. posiedzenie, 2. dzień (17-03-2021)

14. punkt porządku dziennego:

Pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk nr 985).

Poseł Anna Paluch:

    Pani Marszałek! Wysoka Izbo! Panie Ministrze! Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego była celem ustawy uchwalonej w dniu 16 września 2011 r. Wejście w życie tych nowych przepisów mających chronić nabywców lokali nie wyeliminowało jednak wszystkich nieprawidłowości funkcjonowania rynku, ryzyk, możliwości pozostawienia nabywcy lokalu bez pieniędzy i bez lokalu w wyniku bankructwa firm deweloperskich, niemożności wyegzekwowania przez nabywcę lokalu usunięcia jego istotnych wad i podobnych sytuacji. Konsultacje prowadzone przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z organizacjami konsumenckimi - z Krajową Radą Rzeczników Konsumentów, Federacją Konsumentów, Stowarzyszeniem Konsumentów Polskich, a także z podmiotami z branży, tj. bankami - Związkiem Banków Polskich, Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego, z organizacjami deweloperskimi, czyli Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, Stowarzyszeniem Budowniczych Domów i Mieszkań, z Polską Izbą Ubezpieczeń, a także ze stowarzyszeniami notariuszy - doprowadziły do przygotowania projektu ustawy, która ma poprawić skuteczność i efektywność ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

    Wysoka Izbo! Mankamenty zidentyfikowane w toku konsultacji w stosowaniu ustawy z 2011 r. są chociażby następujące. Po pierwsze, jest to zawężająca interpretacja zakresu przedmiotowego ustawy z 2011 r. powodująca stosowanie jej przepisów głównie do lokali mieszkalnych, dla których nie została wydana jeszcze decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. A prawo, dobre prawo, nie może pozwalać na jego obchodzenie, zatem konieczne jest doprecyzowanie przepisów w tym zakresie, aby stosowane obecnie sztuczki prawne nie były możliwe.

    Poza tym obecnie najczęściej stosowaną formą zabezpieczenia - o czym mówił pan prezes - nabywcy lokalu jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, OMRP, bez gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej, a zatem w razie upadłości dewelopera, skoro wypłata środków z tego rachunku następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, a przed przeniesieniem własności nieruchomości, dalej jest możliwa i utrata pieniędzy, i utrata nieruchomości przez nabywcę. Przypominam, że w 2011 r. poprawką nr 2 Senatu wprowadzono, jak czytaliśmy w uzasadnieniu, rozszerzenie katalogu zabezpieczeń - do trzech zabezpieczeń dodano czwarte, właśnie ten goły otwarty rachunek powierniczy w postaci wyłącznie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. I można było przewidzieć, że zabezpieczenie w formie OMRP będzie iluzją. Tak się stało. Pytałam o to ówczesnego prezesa UOKiK-u. I jak by to powiedzieć, zrobiłabym karierę jako prorok, bo stało się dokładnie to, czego się wtedy obawialiśmy w debacie nad tym projektem ustawy.

    Wysoka Izbo! W przepisach dotyczących MRP ponadto są niejasności co do zasad wypłat środków z rachunku, uprawnień kontrolnych banku, opłat za prowadzenie rachunku i podobne.

    Obecnie deweloper może prowadzić jeden rachunek powierniczy dla przedsięwzięć wieloetapowych, co powoduje, że przy wydłużonym okresie realizacji jest zbyt duże ryzyko utraty środków nabywcy i są spore trudności z właściwym rozliczeniem środków. Ponadto obecne przepisy nie odnoszą się w żaden sposób do funkcjonujących w obrocie umów rezerwacyjnych. Nabywcy są narażeni na utratę środków z wpłaconych opłat rezerwacyjnych, których wysokość waha się od 300 zł do 20 tys. zł, a występują opłaty nawet w wysokości 70 tys. zł. W projekcie po raz pierwszy wprowadzono regulacje dotyczące tychże umów rezerwacyjnych, chroniące potencjalnych nabywców lokali.

    Bardzo istotną dla nabywcy kwestią jest otoczenie nabywanego lokalu. Często zdarza się tak, że nabywca kupuje lokal w budynku z widokiem na tereny zielone, co oczywiście wpływa na cenę lokalu, a po roku lub 2 latach, zamiast z okien mieszkania oglądać park, patrzy w okna sąsiedniego budynku postawionego zbyt blisko - o czym nie wiedział, kupując swój lokal. W omawianym projekcie precyzuje się zakres informacji, które deweloper musi podać nabywcy, przez ustalenie zamkniętego katalogu dokumentów, które stanowią źródło informacji o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości. A zatem sprzedanie przysłowiowego kota w worku nieświadomemu niczego nabywcy nie będzie już tak łatwe.

    Dotychczas nabywca lokalu nie miał instrumentów, które umożliwiałyby mu wyegzekwowanie od dewelopera niewadliwego lokalu, np. przez odmowę odbioru lokalu, kiedy posiada on istotne wady, a za nieusunięcie wad ujętych w protokole odbioru nie spotykały dewelopera żadne sankcje. W projekcie zawarte są zapisy doprecyzowujące procedurę odbioru i m.in. dające możliwość odmowy odbioru wadliwego lokalu i wprowadzenia obowiązku usuwania wad w wyznaczonym terminie.

    Wysoka Izbo! Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych to ważny społecznie problem. Chociaż podaż mieszkań według danych statystycznych wzrasta (Dzwonek), jako odpowiedzialna władza publiczna powinniśmy zrobić wszystko, aby były to mieszkania odpowiedniej jakości i by ich pozyskiwanie było obciążone jak najmniejszym ryzykiem ze strony wszystkich podmiotów uczestniczących w procesie budowy, finansowania i pozyskiwania nowych lokali.

    Dlatego mój klub, klub Prawo i Sprawiedliwość, jest za tym, żeby jak najszybciej, niezwłocznie przystąpić do prac w Komisji Infrastruktury nad rządowym projektem, który ma chronić nabywców domów jednorodzinnych i lokali. Dziękuję bardzo. (Oklaski)

Przebieg posiedzenia