9. kadencja, 28. posiedzenie, 1. dzień (14-04-2021)
13. punkt porządku dziennego:
Sprawozdanie Komisji Infrastruktury o rządowym projekcie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druki nr 985 i 1066).
Poseł Anna Paluch:
Dziękuję bardzo, pani marszałek.
Wysoka Izbo! Punktem wyjścia do przygotowania omawianego tutaj projektu ustawy była ustawa uchwalona 16 września 2011 r., z którą zarówno nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, jak i podmioty zaangażowane w jej przygotowanie i uchwalenie wiązali spore nadzieje. Okazało się jednak, że można dosyć łatwo omijać nowe przepisy i unikać ich stosowania z oczywistą szkodą dla nabywcy.
Doprecyzowanie przepisów, począwszy od zakresu przedmiotowego ustawy w art. 1, 2, 3 i 4, wprowadzenie nowych regulacji, takich jak umowy rezerwacyjne, nowe obowiązki informacyjne, tj. obowiązek doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego, i uściślenie przepisów dotyczących opłaty rezerwacyjnej i warunków jej zwrotu - przypomnę, że jej wysokość nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu podanej w prospekcie informacyjnym - to wszystko służy ochronie interesów nabywcy. Zostały uściślone i ujednolicone przepisy dotyczące umowy deweloperskiej. Przedmiotem tej umowy może być przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub zakupionego wraz z nim lokalu użytkowego. Deweloper może także zawrzeć z nabywcą umowy, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5, a wraz z nimi umowy, których przedmiotem jest własność albo ułamkowa część własności lokalu użytkowego. Roszczenia wynikające z tych umów podlegają wpisowi do księgi wieczystej. Nowe przepisy rozszerzają zakres przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej albo jednej z innych zawieranych z nabywcą umów dotyczących przeniesienia prawa własności. W oczywisty sposób następuje tu wzmocnienie pozycji nabywcy lokalu lub domu.
Zupełnie nowym rozwiązaniem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Bez względu na rodzaj zastosowanych środków ochrony wpłat nabywcy - czy mówimy o zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym, czy o otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym - deweloper będzie zobowiązany odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Gwarancją wypłaty są objęte wszystkie umowy dewelopera z nabywcą. Gwarancja DFG zostanie uruchomiona także w razie upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zatem środki nabywcy wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy będą w 100% chronione. Proponowana wysokość składki na DFG to 2% dla otwartych mieszkaniowych rachunków i 0,2% dla rachunków zamkniętych.
Wysoka Izbo! Dotychczas nabywca lokalu nie miał wystarczających instrumentów umożliwiających mu wyegzekwowanie od dewelopera niewadliwego lokalu o właściwej jakości, np. przez odmowę przyjęcia lokalu, kiedy posiada on istotne wady, a za nieusunięcie wad ujętych w protokole odbioru nie spotykały dewelopera żadne sankcje. W omawianym projekcie zawarte są zapisy, które doprecyzowują procedurę odbioru, dają możliwość odmowy odbioru wadliwego lokalu i wprowadzenia obowiązku usuwania wad w wyznaczonym terminie. Należy jednak zachować w przepisach prawa równowagę obciążeń, praw i obowiązków obydwu stron umowy. Nie jest właściwa taka oto sytuacja, że jedna strona umowy, w tym wypadku deweloper, ponosi koszty ekspertyzy nawet w przypadku niestwierdzenia wady istotnej. Stąd poprawka do art. 40 ust. 16 nadająca nowe brzmienie temu właśnie ustępowi. Zgodnie z 1. poprawką z pakietu poprawek, które zgłaszam w imieniu klubu, ust. 16 będzie brzmiał następująco: W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej, koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.
Wysoka Izbo! Sprawa była wielokrotnie omawiana: i na posiedzeniu podkomisji, i na posiedzeniu komisji. Zatem zgodnie z zapowiedzią składamy poprawkę. Podnosiła strona społeczna, iż jest brak uzasadnienia obciążania dewelopera kosztami opinii rzeczoznawcy budowlanego, gdy rzeczoznawca nie stwierdzi wady istotnej. Nie jest usprawiedliwione obciążanie tylko jednej strony, by w każdym przypadku - albo w całości, albo w części, jak do tej pory jest w przepisach projektu - koszty opinii ponosił deweloper. Przyjęcie tej poprawki będzie służyć też w oczywisty sposób wyeliminowaniu przypadków możliwego nadużywania przez nabywców swoich praw podmiotowych i stawiania nieuzasadnionych zarzutów w trakcie odbioru, a jak sądzę, nie naruszy ratio legis tej ustawy.
Wysoka Izbo! Jest już bardzo mało czasu, nie będę już mówić o reszcie poprawek, natomiast chciałabym powiedzieć i podkreślić, kończąc moje wystąpienie, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych to jest ogromnie ważny społeczny problem. Chociaż podaż mieszkań wzrasta, i to głównie (Dzwonek) dzięki sektorowi rynkowemu, powinniśmy jako odpowiedzialna władza publiczna zrobić wszystko, uczynić wszystko, żeby te mieszkania były właściwej jakości i żeby były obciążone jak najmniejszym ryzykiem ze strony wszystkich podmiotów, które uczestniczą w tym procesie.
Wicemarszałek Małgorzata Gosiewska:
Pani poseł, dziękuję bardzo.
Poseł Anna Paluch:
Dlatego też pozwolę sobie wyrazić zdziwienie, wręcz oburzenie próbami wyrzucania z omawianego projektu ustawy rozwiązań zapewniających bezpieczeństwo nabywcom. Takim próbom w oczywisty sposób będziemy się przeciwstawiać. Natomiast w imieniu mojego klubu deklaruję, że oczywiście poprzemy projekt ustawy. Składam poprawki, pani marszałek. Dziękuję bardzo.
Przebieg posiedzenia