9. kadencja, 57. posiedzenie, 2. dzień (23-06-2022)

20. punkt porządku dziennego:

Pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (druk nr 2349).

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Funduszy i Polityki Regionalnej Marcin Horała:

    Pani Marszałek! Wysoka Izbo! Prezentowany rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw reformuje, zmienia jeden z elementów istniejącego systemu wywłaszczeń na inwestycje celu publicznego, a konkretnie zmienia sposób obliczania wypłacanych odszkodowań.

    Są trzy podstawowe zasady, trzy fundamenty, trzy filary nowego systemu wypłaty, wyceny odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone na inwestycje celu publicznego. Po pierwsze, każdy wywłaszczony otrzyma nieco więcej, niż wynosi wartość rynkowa jego nieruchomości, czyli otrzyma pewien bonus do wartości tej nieruchomości, z której jest wywłaszczany. W rozumieniu osobistej wartości netto - to pojęcie z dziedziny finansów osobistych - jego osobista wartość netto wzrośnie. Np. jeśli miał do tej pory nieruchomość wartą 1 mln zł, to będzie miał na koncie 1100 tys., 1200 tys., o tym w szczegółach za chwilę. To pierwsza zasada. I to trzeba ustalić: ona jest najważniejsza. Każdy wywłaszczany dostanie nieco więcej, niż wynosi wartość nieruchomości, z której zostaje wywłaszczony.

    Zasada druga, pomocnicza. Każda szkoda, która w wyniku wywłaszczenia została wyrządzona, każda szkoda, którą wywłaszczany w wyniku wywłaszczenia poniósł, będzie zrekompensowana. Nawet jeżeli ta szkoda z jakiejś przyczyny jest większa niż wspomniana wartość nieruchomości plus pewien bonus.

    I trzecia zasada, uzupełniająca. Za przypadek podlegający szczególnej ochronie, który należy stosować ze szczególną wrażliwością, uważamy przypadek, w którym wywłaszczana osoba mieszka na tej wywłaszczanej nieruchomości, czyli kiedy w wyniku inwestycji ktoś zostanie pozbawiony swojego dachu nad głową. Wówczas wprowadzamy pojęcie minimalnej wysokości odszkodowania za wywłaszczenie. Jest ono obliczane za pomocą pewnego wzoru, którego podstawą jest wartość odtworzeniowa 1 m². Chodzi o sytuację, w której osoba mieszkała w nieruchomości, która być może była obiektywnie niskiej wartości, np. niewielki wiejski dom z lat 40., 50., zdekapitalizowany, w złym stanie technicznym, więc obiektywnie rynkowo stosunkowo niewiele warty, ale ta osoba realizowała tam swoją podstawową potrzebę życiową, podstawowe prawo człowieka do zapewnienia sobie dachu nad głową. I gdyby ta osoba dostała za tę nieruchomość kwotę odpowiadającą wartości rynkowej, nawet podwyższonej o bonus, to miałaby problem, żeby znaleźć sobie inne godne miejsce do zamieszkania, na tyle mała mogłaby być to kwota. Stąd ten trzeci filar, czyli zasada minimalnego odszkodowania za wywłaszczenie z nieruchomości mieszkalnej, gwarantującego możliwość nabycia sobie godnego nowego miejsca do zamieszkania.

    Te trzy zasady to są zarazem trzy zmiany w stosunku do stanu obecnego. Bo jaki jest stan obecny, obowiązujący w Polsce od wielu, wielu lat, niewprowadzany przez ten rząd, stosowany w przypadku wielu dotychczasowych wywłaszczeń na inwestycje celu publicznego, wywłaszczeń pod autostrady, wywłaszczeń pod inwestycje związane z EURO 2012? W nim podstawą, główną zasadą było to, że odszkodowanie wynosi samą wartość rynkową wywłaszczanej nieruchomości. Nie było tu żadnego bonusu, nie było żadnego dodatku. To u wielu ludzi powodowało poczucie krzywdy, trzeba przyznać, że czasami subiektywne, ale czasami obiektywne. Po pierwsze, sam fakt, że ktoś przymusowo musi pozbyć się swojej nieruchomości, nie planował sam jej sprzedawać. Jest to pewna dolegliwość trudno wycenialna materialnie, ale niewątpliwie musimy przyjąć, że ona występuje. Po drugie, w przypadku osób, które zamieszkiwały na tej nieruchomości, ta dolegliwość jest znacząco większa. Jest ona również niewycenialna materialnie, ale jest. Jest cały szereg dodatkowych kosztów z tym związanych: koszty pośrednictwa w zakresie nieruchomości, koszt obsługi prawnej, koszty przeprowadzki, które w tym systemie, w cudzysłowie, gołego odszkodowania w wysokości wartości rynkowej nie są rekompensowane.

    Szczególnie trudna jest sytuacja prowadzących działalność gospodarczą, bo koszt przeniesienia drobnej działalności gospodarczej, warsztatu usługowego, rzemieślniczego jest znacząco większy niż koszt samej nieruchomości. Siłą rzeczy ta działalność na jakiś czas zamiera, a trzeba płacić ludziom pensje, trzeba płacić raty kredytów, być może traci się jakieś kontrakty, być może trzeba w związku z tym ponieść jakiejś kary umowne, a wywłaszczany dostaje tylko gołą wartość rynkową nieruchomości, z której został wywłaszczony. Dostaje równowartość ziemi, budynków, natomiast te wszystkie inne koszty pozostają niepokryte. Nie było tego, co wprowadzamy teraz, czyli roszczenia o pokrycie szkody rzeczywistej, gdyby jakieś szkody, chociażby tego rodzaju, o którym tu mówiłem, w wyniku wywłaszczenia się pojawiły.

    Przytłaczająca większość wywłaszczanych mogła więc czuć się poszkodowana z powodu bycia wywłaszczonym. Ale oczywiście, tak jak każda moneta ma dwie strony czy każdy kij ma dwa końce, była pewna grupa, nieliczna, która dzięki zastosowaniu tzw. zasady korzyści, zasady kuriozalnej i zasadniczo niewystępującej w Europie poza Polską, odnosiła w wyniku bycia wywłaszczonym na inwestycje celu publicznego ogromne zyski. Jaki rodzaj własności był szczególnie preferowany czy szczególnie premiowany w ten sposób przez, było nie było, polskie państwo? Nie własność działalności gospodarczej, nie własność jakiegoś drobnego zakładu rzemieślniczego, nie własność domu czy mieszkania, w którym ktoś mieszka, tylko własność dużych obszarów, dziesiątków hektarów ziemi o niskiej wartości. Takie osoby, powiedzmy, które np. 5, 7, 10 lat wcześniej dobrze przewidziały, gdzie będzie jakaś inwestycja infrastrukturalna, i kupiły ziemie po 5 zł za 1 m², po 10 zł za 1 m², w tym systemie mogły liczyć, że będą wywłaszczone np. za 100 zł za 1 m².

    I to są konkretne przypadki - prezentujemy to w OSR - wywłaszczeń na budowę dróg krajowych i autostrad w Polsce, kiedy rynkowa wartość wywłaszczanej nieruchomości wynosiła kilkaset tysięcy złotych, a wypłacane odszkodowanie - co odbywało się kosztem nas wszystkich, kosztem podatników, również tych wywłaszczanych z ich domów, którzy nie dostawali nic poza ich czystą wartość rynkową - kilka milionów. To były zyski idące w setki procent. Ta zasada była oczywiście absurdalna logicznie i po prostu, po ludzku niesprawiedliwa. Stąd ten wielokrotny, idący w setki procent, nieraz ponad 1000%, zysk dla nielicznych w wyniku bycia wywłaszczonym na inwestycje celu publicznego zniknie z systemu prawnego, nie będzie więcej funkcjonował, za to wszyscy dostaną więcej niż wynosi wartość rynkowa ich nieruchomości. Każda szkoda poniesiona w wyniku wywłaszczenia zostanie pokryta, a dodatkowo osoby wywłaszczane z miejsca, w którym mieszkają, będą miały zagwarantowane, że nawet gdyby rynkowa, obiektywna wartość tego miejsca była niewielka, to dostaną przynajmniej tyle, żeby móc sobie znaleźć jakieś godne miejsce gdzieś indziej.

    To jest ta podstawowa zmiana. Ona dotyczy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jak również całego szeregu specustaw inwestycyjnych, wszystkich ustaw, które regulują zasady wywłaszczeń i wycen tych wywłaszczeń na inwestycje celu publicznego.

    W ustawie poza tym znajdują się przepisy dotyczące już tylko Centralnego Portu Komunikacyjnego, ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym. One odnoszą się przede wszystkim do obszaru programu dobrowolnych nabyć. Chcemy tu zaproponować rozwiązania, które pozwolą oferować mieszkańcom w ramach programu dobrowolnych nabyć korzystniejsze niż do tej pory warunki dobrowolnego wykupu nieruchomości. To jest pewna specyfika programu dotyczącego CPK, której nie ma i nie było przy innych inwestycjach celu publicznego. Chodzi o to, że nieraz jeszcze na wiele lat przed momentem ustalenia lokalizacji i w związku z tym wywłaszczenia z mocy prawa, tak jak to się odbywało np. w przypadku autostrad, istnieje możliwość podjęcia negocjacji, rozmowy, a jeżeli komuś zaproponowana cena by odpowiadała - zawarcie na zasadzie pełnej dobrowolności zwyczajnej cywilno-prawnej umowy kupna-sprzedaży z inwestorem. Uważamy, że ta forma - tak jak mówię, dodatkowa, ekstra, mieszkańcy mogą z niej skorzystać, jak nie chcą, mogą nie skorzystać - jest dobrą propozycją i dobrze by było móc z niej skorzystać na zasadzie dobrowolności, z dużym wyprzedzeniem, tak aby mieć więcej czasu na zaplanowanie swojego życia, ułożenie sobie tych kwestii związanych z przeniesieniem ośrodka swojej życiowej aktywności. Stąd chcemy mieć możliwość zaproponowania w tym programie korzystniejszych niż do tej pory warunków: zarówno lepszej, oczywiście nieco lepszej ceny - bo musimy tu pozostawać jednak w granicach racjonalności gospodarczej i musi tu być zachowany związek pomiędzy ceną a realną wartością nieruchomości - i nieco lepszych warunków. Umożliwiono chociażby to, że ktoś, np. rolnik, może umówić się, sprzedać swoją nieruchomość, ale dopóki ona do celów budowy nie będzie fizycznie potrzebna, może jeszcze z niej korzystać. Można np. siać, zbierać plony z tej nieruchomości, można ją wykorzystywać w swojej działalności rolniczej.

    Jest wreszcie jeszcze jedna z propozycji czy jeden z nowych elementów programu dobrowolnych nabyć. Dotyczy to specyficznej grupy rolników, którzy - tak wynika z konsultacji społecznych, z rozmów, z postulatów strony społecznej - są już blisko wieku emerytalnego, nie są najmłodsi i sprzedają swoją nieruchomość. Dla rolnika sprzedanie gospodarstwa to jest nie tylko pewna wymiana własnościowa, pewien ekwiwalent własnościowy, czyli sytuacja typu: miałem gospodarstwo warte przykładowo 1 mln zł, a teraz mam 1200 tys. zł na koncie, ale również jest to źródło jego dochodów, źródło utrzymania. I być może nieraz takie postulaty zgłaszały osoby, które są już nieco bardziej zaawansowane wiekowo i które np. na kilka lat przed przejściem na emeryturę już nie chciałyby szukać sobie gdzieś innego gospodarstwa za te pieniądze, odtwarzać tej działalności, stąd propozycja, aby spółka mogła takim osobom oferować świadczenie, np. rentę, które w tym okresie do emerytury będzie ich źródłem utrzymania czy później wesprze ich na emeryturze. Podkreślam, żeby też dobrze to zrozumiano, iż mówimy tu nie o rencie w rozumieniu prawa ubezpieczeń społecznych, tylko o rencie w rozumieniu prawa cywilnego, zobowiązania cywilno-prawnego. Taka możliwość jest znów dobrowolna. Jeżeli ktoś będzie chciał z niej skorzystać, to wówczas z innych bonusów może zrezygnować, może sprzedać swoje gospodarstwo za jego, że tak powiem kolokwialnie, gołą wartość rynkową, ale uzyska tę rentę jako źródło utrzymania przez te lata, które mu do emerytury zostały.

    Szanowni Państwo! Jeszcze jedna uwaga do tej ustawy. Jak państwo tutaj już słyszeli, jak mówiłem, ona jest korzystna dla wszystkich, dla ogółu społeczeństwa, natomiast jest pewna wąska grupa osób, która na nim straci. Taka osoba straci w tym sensie, że zamiast dostać 700%, 800%, 1000% wartości swojej nieruchomości, zamiast na byciu wywłaszczonym 10-krotnie się wzbogacić, dostanie 120% np. wartości nieruchomości i środki na pokrycie szkody. Obiektywnie nie jest to krzywda, ale w stosunku do stanu poprzedniego dostanie mniej. Mówimy tu o kwotach idących w miliony i dziesiątki milionów. Wytworzył się wokół tego też przemysł prawniczy, chodzi tu o wyspecjalizowane kancelarie prawne pomagające w uzyskiwaniu tego rodzaju odszkodowań. Wiem, że są specjalne organizacje, powiedzmy, że są one społeczne, które wspierają te kancelarie. Wiem, że one wysyłają do państwa posłów pisma. Czytając zapytania, interpelacje, czasem widzę w nich jednobrzmiące sformułowania żywcem wyjęte z pism tych organizacji. Bardzo proszę tu o ostrożność i rozwagę.

    Te postulaty są ubierane w poetykę świadczącą o trosce o ludzi, o zabezpieczenie interesów ludzi, natomiast... Oczywiście, właściciele kancelarii prawnych to też ludzie. Osoby, które kupowały po 100 ha ulokowanych na przyszłych przebiegach inwestycji państwowych to też ludzie, ale, powiedzmy sobie, są to ludzie specyficzni, specyficzne grupy interesów. Bardzo proszę państwa posłów, żebyście podchodzili do tego rodzaju głosów z krytycyzmem, ze zdrowym rozsądkiem i oceniali, czy warto godność, powagę posła Rzeczypospolitej angażować w ochronę tego rodzaju interesów.

    Wysoka Izbo! Przedstawiana ustawa moim zdaniem stanowi kwintesencję tego, czym powinna być polityka publiczna. Powinno chodzić tu o popieranie nie wąskich grup interesu, ale ogółu społeczeństwa, o wprowadzanie w życie zasad sprawiedliwości społecznej, ale też, można powiedzieć, sprawiedliwości bezprzymiotnikowej, po prostu sprawiedliwości, o to, żeby był realizowany interes publiczny polegający na tym, żeby pewne dobra publiczne dostarczać wszystkim, np. drogi, linie kolejowe, lotnisko, sieci przesyłowe energetyczne, gazociągi, rurociągi, całą infrastrukturę, która nam wszystkim potrzebna jest do życia, i jednocześnie równoważyć to interesem, dobrem danej jednostki, danej osoby, która gdzieś ma kawałek gruntu, która gdzieś ma dom. Gdzieś trzeba takie obiekty budować, gdzieś trzeba je lokalizować. Nie ma takich miejsc, gdzie nie wiązałoby się to z tym, że trzeba kogoś wywłaszczyć, że trzeba czyjejś własności do tego użyć. Odbywać się to będzie zawsze zgodnie z przepisami konstytucji, za słusznym odszkodowaniem, godziwym, nieco większym - podkreślam: nieco, ale większym - od wartości rynkowej tej nieruchomości. Tak właśnie państwo mądrze zarządzane, skuteczne, dbające o swoich obywateli i o ich interes - zarówno ogółu, wszystkich obywateli, jak i poszczególnych jednostek - powinno swoją politykę prowadzić. Dlatego bardzo proszę Wysoką Izbę o przyjęcie przedłożonej ustawy. Dziękuję.

Przebieg posiedzenia